Immobilienpreise in Nürnberg

Rückblick Immobilienpreise Nürnberg: Die Entwicklungen bis Ende 2024

Die Immobilienpreise in Nürnberg standen 2023 unter erheblichem Druck. Die Zinswende und hohe Baukosten führten zu einer deutlichen Verlangsamung des Marktes. Viele Käufer warteten ab, in der Hoffnung auf weiter sinkende Preise, während Verkäufer ihre Preisvorstellungen nur zögerlich anpassten. Diese Diskrepanz führte dazu, dass Immobilien länger auf dem Markt blieben. Besonders stark betroffen waren energetisch unsanierte Objekte, da sie durch das Gebäudeenergiegesetz zusätzlichen Herausforderungen ausgesetzt waren. Im Jahr 2024 stabilisierten sich die Preise langsam, vor allem in guten Nürnberger Wohnlagen wie Gärten h. d. Veste, Johannis oder Maxfeld. Auch in Stadtteilen wie Mögeldorf und Rechenberg war eine leichte Stabilisierung erkennbar. Verkäufer profitierten hier von einer anhaltend hohen Nachfrage, da Käufer in diesen Gebieten meist finanzstark sind und weniger stark auf Fremdfinanzierung angewiesen sind. In weniger gefragten Stadtteilen blieben die Preise hingegen weiterhin auf einem niedrigen Niveau.

Ausblick: Unsere Marktanalyse für das Jahr 2025

Der Immobilienmarkt 2025 in Nürnberg zeigt sich stabil, jedoch mit Unsicherheiten. Seit etwa 2009 sind die Immobilienpreise kontinuierlich gestiegen, was Eigentümern, die vor 2019 gekauft haben, erhebliche Wertsteigerungen eingebracht hat. Nach einem temporären Rückgang seit den Höchstständen Anfang 2022 befinden sich die aktuellen Preise etwa auf dem Niveau von 2019. Viele Immobilien haben sich dennoch im Vergleich zu ihrem Kaufwert deutlich im Wert verdoppelt und bieten weiterhin Schutz gegen Inflation sowie eine solide Altersvorsorge.

Die aktuelle Situation ist jedoch nicht mit den 1990er-Jahren vergleichbar, auch wenn dieser Vergleich oft gezogen wird, insbesondere von älteren Menschen, die sich an diese Zeit erinnern. Damals führte die Wiedervereinigung zu einer enormen Nachfrage in Westdeutschland und einer nahezu grenzenlosen Neubautätigkeit. Gleichzeitig war Ostdeutschland bei Immobilienanlegern beliebt, da viele wunderschöne Anlageimmobilien gebaut wurden. Ab 1995 platzte jedoch die Blase: Die Nachfrage in Westdeutschland war gedeckt, und im Osten fanden viele Immobilien keine Mieter mehr, da die industrielle Basis fehlte.

Heute ist die Lage anders: Steigende Bevölkerungszahlen und eine begrenzte Bautätigkeit sorgen für ein restriktives Angebot, das langfristig zur Stabilisierung der Preise beiträgt. Gute Wohnlagen wie Gärten h. d. Veste, Johannis oder Maxfeld profitieren weiterhin von einer stabilen Nachfrage, da sie attraktive Wohnmöglichkeiten und hohe Lebensqualität bieten. Hier könnten die Preise leicht steigen. Auch andere begehrte Stadtteile wie Erlenstegen oder Thon könnten von stabilen Marktbedingungen profitieren. In einfacheren Wohnlagen wie Sandreuth, Glockenhof oder Steinbühl bleibt die Nachfrage gering, was zu längeren Vermarktungszeiten und Preisrückgängen führen kann. Mittlere Wohnlagen wie z. B. Gartenstadt, Kornburg, Katzwang und Altenfurt entwickeln sich hingegen stabil und bieten ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis. Diese Gebiete ziehen vor allem Familien und Erstkäufer an, die erschwingliche Alternativen zu Spitzenlagen suchen.

Mietpreise in Nürnberg: Weitere Steigerungen wahrscheinlich

Laut dem Mietspiegel 2025 Nürnberg, der im August 2024 veröffentlicht wurde, liegt die durchschnittliche Nettokaltmiete ohne Neben- und Heizkosten bei 9,65 Euro pro Quadratmeter – 2022 waren es 9,18 Euro. Dies entspricht einer Steigerung von 5,1 Prozent in zwei Jahren. Interessanterweise unterscheiden sich diese Daten deutlich von den Angebotsmieten auf großen Immobilienportalen, die meist höher ausfallen. Besonders in hoch nachgefragten Stadtteilen wie Maxfeld oder Thon sind die Neumieten oft deutlich über dem Mietspiegel angesiedelt. Dies liegt daran, dass der Mietspiegel auf bestehenden Mietverträgen basiert, während die Portaldaten vor allem Neumieten abbilden. Neumieten umfassen dabei sowohl die Erstvermietung von Neubauten als auch Neuvermietungen nach einem Mieterwechsel, unabhängig davon, ob Renovierungen vorgenommen wurden oder nicht.

Wir von IMMOPARTNER beobachten, dass die Mietpreise in Nürnberg weiter ansteigen, da viele Kaufinteressenten aufgrund der hohen Zinsen auf den Mietmarkt ausweichen. Diese Entwicklung wird durch die stagnierende Bautätigkeit verschärft, da weniger neue Mietwohnungen entstehen. Besonders in beliebten Stadtteilen wird die Nachfrage nach Mietwohnungen das Angebot deutlich übersteigen, was die Mietpreise weiter antreibt.

Zinsniveau Anfang 2025

Zu Beginn des Jahres 2025 liegen die Zinssätze für Immobilienkredite mit 10-jähriger Zinsbindung bei etwa 3,20 %, während sie bei einer 15-jährigen Bindung rund 3,30 % betragen. Diese Zinssätze wirken sich direkt auf die Kaufentscheidungen aus und erschweren vielen Interessenten den Immobilienerwerb. Beispiel: Auswirkungen des Zinsniveaus auf die finanzielle BelastungZum Vergleich: Im Jahr 2022 lagen die Zinssätze bei rund 1,20 %. Für eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 600.000 Euro und einer Darlehenssumme von 500.000 Euro betrug die monatliche Belastung bei einer Tilgung von 2 % etwa 1.417 Euro. Anfang 2025 liegt die monatliche Belastung bei einem Zinssatz von 3,20 % bei etwa 2.167 Euro. Diese Differenz zeigt, wie stark gestiegene Zinsen die monatlichen Kosten und damit die Erschwinglichkeit beeinflussen. Gleichzeitig muss berücksichtigt werden, dass die Immobilienpreise von Anfang 2022 bis Ende 2024 rückläufig waren: In guten Lagen um etwa 10 %, in mittleren Lagen um ca. 20 % und in einfachen Lagen sogar um bis zu 30 %. Der Preisverfall fiel insbesondere bei energetisch sanierungsbedürftigen Immobilien am stärksten aus, was zur Folge hat, dass Käufer bei gleichem Budget höherwertige Objekte erwerben können und die monatliche Belastung dadurch relativiert wird.

Bautätigkeit: Herausforderungen und Chancen

Wir sehen, dass die hohen Baukosten und unsicheren wirtschaftlichen Rahmenbedingungen die Bautätigkeit in Nürnberg nahezu zum Erliegen gebracht haben. Viele Bauträger in Nürnberg zögern, neue Projekte zu starten, und sitzen auf unverkauften Beständen. Um Verluste zu minimieren, werden diese Objekte zunehmend vermietet. Ein politischer Kurswechsel hin zu einer Entbürokratisierung und einfacheren Bauvorschriften, wie etwa mit dem neuen Gebäudetyp E, der durch reduzierte Standards schnelleres und kostengünstigeres Bauen ermöglichen soll, sind erste Maßnahmen, um den Markt wieder zu beleben und Investoren zu ermutigen, neue Bauprojekte zu realisieren. Um den Wohnungsbau zu fördern, hat die Bundesregierung zudem steuerliche Anreize eingeführt. Mit dem Wachstumschancengesetz wurde im Frühjahr 2024 eine degressive Abschreibung (AfA) für neu gebaute oder im Jahr der Fertigstellung erworbene Wohngebäude eingeführt. Diese ermöglicht es Investoren, im ersten Jahr 5 % der Investitionskosten steuerlich abzusetzen, in den Folgejahren jeweils 5 % des Restwerts. Der Baubeginn muss zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegen. Zusätzlich wurde die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau angepasst. Für besonders klimafreundliche Neubauten, die den energetischen Standard EH40/QNG erfüllen und eine Baukostenobergrenze von 5.200 Euro pro Quadratmeter einhalten, können Investoren über vier Jahre hinweg jeweils 5 % der Herstellungskosten zusätzlich abschreiben. Diese steuerlichen Maßnahmen zielen darauf ab, Investitionen in den Wohnungsbau attraktiver zu machen und somit dem Wohnungsmangel entgegenzuwirken. Durch die Möglichkeit, Investitionskosten schneller abzuschreiben, können Investoren ihre Projekte rascher refinanzieren, was insbesondere in Zeiten hoher Baukosten und wirtschaftlicher Unsicherheiten von Vorteil ist. Es bleibt abzuwarten, inwieweit diese Maßnahmen die Bautätigkeit in Nürnberg und anderen Städten ankurbeln werden. Eine Entbürokratisierung und Vereinfachung der Bauvorschriften könnten zusätzlich dazu beitragen, den Wohnungsbau zu beleben und Investoren zu ermutigen, neue Projekte zu realisieren. 

Unsere Marktbeobachtung von IMMOPARTNER: Ihr Vorteil als Eigentümer

Wir analysieren den Nürnberger Immobilienmarkt kontinuierlich und geben unsere Erkenntnisse an Sie weiter. Wir beobachten die Entwicklung der Immobilienpreise genau und berücksichtigen wirtschaftliche Trends wie die Zinswende, die CO2-Umlage und die Rezession. Mithilfe unserer interaktiven Karte der Immobilienpreise in Nürnberg erhalten Sie einen klaren Überblick über die Preisstruktur in den verschiedenen Stadtteilen. So können Sie fundierte Entscheidungen treffen und Ihre Immobilie erfolgreich vermarkten.

Fazit: Chancen für Verkäufer in Nürnberg

Der Immobilienmarkt in Nürnberg bietet Verkäufern weiterhin attraktive Möglichkeiten. Trotz des Rückgangs von den Höchstständen Anfang 2022 profitieren Eigentümer, die vor 2019 gekauft haben, von erheblichen Wertsteigerungen. Immobilien schützen nicht nur vor Inflation, sondern sind auch eine langfristige Altersvorsorge. Mit unserer lokalen Marktkenntnis und Erfahrung stehen wir Ihnen zur Seite, um den besten Verkaufspreis für Ihre Immobilie zu erzielen. Außerdem unterstützen steigende Bevölkerungszahlen und eine begrenzte Bautätigkeit langfristig die Stabilisierung der Preise.

Wenn Sie planen, Ihre Immobilie in Nürnberg zu verkaufen, stehen wir Ihnen als erfahrene Immobilienmakler in Nürnberg gerne zur Seite und bieten Ihnen eine unverbindliche Vorab-Bewertung an. Kontaktieren Sie uns unter der Telefonnummer 0911/4777 60 16, um einen Termin zu vereinbaren.

Eine professionelle Immobilienbewertung hilft dabei, den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie zu ermitteln und somit einen optimalen Verkaufspreis festzulegen. Unsere Experten stehen Ihnen mit ihrer Erfahrung und Marktkenntnis zur Seite, um den Verkaufsprozess so erfolgreich und reibungslos wie möglich zu gestalten.