Wohnungsvermietung: Das müssen Vermieter 2024 beachten

Eine Wohnung zu vermieten ist mit hohem zeitlichen und bürokratischem Aufwand verbunden. Dabei ist es wichtig, nicht nur den passenden Mieter zu finden, sondern auch die Wohnung technisch und kaufmännisch zu verwalten. Daher stellen sich zwei zentrale Fragen: Was muss ich beachten, wenn ich eine Wohnung privat vermieten will? Was muss ich als Vermieter alles wissen? Wir haben die wichtigsten Tipps zur Wohnungsvermietung für Sie zusammengestellt.

So berechnen Sie den richtigen Mietpreis und die Kautionshöhe

Ein zentraler Punkt im Vermietungsmanagement ist der Mietpreis Ihrer Immobilie. Doch wie legen Sie den richtigen Mietpreis fest? Auf folgende Aspekte sollten Sie bei Ihrer Recherche eingehen:

Grundlage für die Ermittlung der Mietpreishöhe ist der lokale Mietenspiegel, der von der jeweiligen Stadt regelmäßig veröffentlicht wird und Aufschluss über die Quadratmeterpreise der Region gibt. Als weitere Orientierungshilfe können Immobilieninserate für Wohnungen in gleicher Lage dienen. Die Höhe der Kaltmiete ergibt sich aus dem recherchierten Quadratmeterpreis multipliziert mit der Quadratmeterzahl der Wohnfläche.

Es gibt allerdings Ausnahmen von der Mietpreisbremse, dank derer Sie als Vermieter eine höhere Miete verlangen können. Zu diesen Ausnahmen zählen unter anderem die Vermietung einer Neubauwohnung, Modernisierungsmaßnahmen, die Vermietung möblierter Wohnungen sowie der Bestandsschutz.

Vermietung einer Neubauwohnung

Vermieter einer Neubauwohnung müssen sich laut § 556f des Bürgerlichen Gesetzbuches nicht an die Mietpreisbremse halten. Allerdings müssen Sie Ihre neuen Mieter schriftlich darüber informieren, dass die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde.

Modernisierungsmaßnahmen

Sind in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses umfassende Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden? Dann darf die Miete möglicherweise über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Dies ist dem neuen Mieter schriftlich mitzuteilen.

Vermietung möblierter Wohnungen

Normalerweise müssen sich Vermieter möblierter Wohnungen ebenfalls an die Mietpreisbremse halten. Es gibt allerdings zwei Ausnahmen.

Erstens: Bei der Vermietung von Ferienwohnungen auf Zeit greift die Mietpreisbremse nicht.

Zweitens: Vermieten Vermieter in ihrer eigenen Wohnung ein möbliertes Zimmer, gilt die Mietpreisbremse ebenfalls nicht. Diese Schlupflöcher für Vermieter sind allerdings in die Diskussion geraten, da der Anteil von möblierten Wohnungen mittlerweile bei 13,5 Prozent liegt. Vor ungefähr zehn Jahren lag der Anteil noch bei 3,5 Prozent.

Bestandschutz

Hat der Vormieter bislang eine höhere Miete als die ortsübliche Vergleichsmiete gezahlt, darf der Vermieter vom neuen Mieter weiterhin die entsprechende Miete (bis zur Höhe der Vormiete) verlangen. Dabei spricht man vom sogenannten Bestandschutz. Vermieter müssen neue Mieter hierüber seit 2019 allerdings schriftlich informieren.

Gerne beraten wir Sie als erfahrener Makler über die Festlegung eines angemessenen Mietpreises und berücksichtigen diese Ausnahmen. Im Zweifelsfall vermitteln wir Sie an einen Experten, der Sie umfassend zum Thema beraten kann.

Mieteinnahmen versteuern – Tipps und Tricks

Muss ich meine Mieteinnahmen versteuern – ja oder nein? Das ist wohl eine Frage, die sich viele Vermieter stellen. Erzielen Sie Einkünfte aus der Vermietung oder der Verpachtung, sind diese Teil Ihres Einkommens. Die Einkünfte müssen nach dem Einkommenssteuergesetz sowohl von Privatpersonen als auch von Gewerbetreibenden versteuert werden. Dabei ist es unerheblich, ob nur ein einziger Raum untervermietet, vermietet oder verpachtet wird oder ob es sich dabei um eine ganze Wohnung handelt.

Um die Zahlung der Steuer kommen Sie als Vermieter nur unter zwei Voraussetzungen drumherum.

Erstens: Ihre jährlichen Mieteinnahmen betragen weniger als 520 Euro.

Zweitens: Sie kommen nicht über den sogenannten Grundfreibetrag.

Für Ledige betrug der Grundfreibetrag 2023 laut Bundesfinanzministerium 10.908 Euro, für Verheiratete 21.816 Euro. 2024 ist der Grundsteuerfreibetrag noch einmal angestiegen – für Ledige auf 11.604 Euro und für Verheiratete auf 23.208 Euro. Beim Grundfreibetrag handelt es sich um einen Betrag, den Sie behalten dürfen, ohne darauf Steuern zu zahlen.

Überschreiten Sie den Grundfreibetrag, sind Sie jedoch dazu verpflichtet, Ihre Miet- und/oder Pachteinnahmen zu versteuern. Wie hoch die Steuer letztlich ausfällt, hängt dann von Ihrem persönlichen Steuersatz ab. Der Eingangssteuersatz liegt bei 14 Prozent und steigt nach der Höhe des Einkommens an. Der Spitzensteuersatz beträgt aktuell 42 Prozent. Ihr Steuersatz kann sich also ändern, zum Beispiel durch eine Gehaltserhöhung.

Müssen Sie als Vermieter Steuern zahlen, müssen Sie in Ihrer Steuererklärung entsprechende Angaben zur Vermietung und zur Verpachtung machen. Im entsprechenden Formular (Anlage V) der Steuererklärung müssen Sie unter anderem zu Ihren Mieteinahmen detailliert Auskunft geben.

Steuern sparen als Vermieter

Als Vermieter können Sie viel Geld sparen, wenn Sie einige Tipps beachten. Denn etliche Gegebenheiten können Ihre Steuerlast senken. Dazu können Sie verschiedene Kosten steuerlich geltend machen. Zu diesen Kosten zählen beispielsweise:

Steuerliche Vorteile winken Ihnen auch, wenn Sie neuen Wohnraum schaffen und diesen dann vermieten. Sie können dann Sonderabschreibungen geltend machen.

Machen Sie Kosten steuerlich geltend, sollten Sie unbedingt daran denken, die Rechnungen für Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen aufzuheben. Diese können die Mitarbeiter des Finanzamtes zur Prüfung von Ihnen anfordern.

Darf ich als Vermieter die Grundsteuer auf meine Mieter umlegen?

Ja, laut der Betriebskostenverordnung dürfen Sie die Grundsteuer in voller Höhe auf Ihre Mieter umlegen. Allerdings muss dazu im Mietvertrag vereinbart werden, dass der Mieter für die umlagefähigen Kosten aufkommen muss.

Vermieten Sie in einem Mehrfamilienhaus mehrere Parteien, müssen Sie die Grundsteuer entsprechend aufteilen. Nach § 556a des Bürgerlichen Gesetzbuches sind die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche auf die Mieter umzulegen. Stehen Wohnungen leer, dürfen Sie die entsprechenden Anteile allerdings nicht einfach auf die restlichen Mieter abwälzen.

Die Grundsteuer muss vierteljährlich beglichen werden. Zahlen Sie diese nicht, können Ihre Mieter nicht dafür haftbar gemacht werden.

In Nürnberg beträgt der Grundsteuerhebesatz (Grundsteuer B für bebaute und unbebaute Grundstücke) aktuell 555 Prozent. Um die Grundsteuer zu berechnen, benötigen Sie den festgestellten Einheitswert des Finanzamtes, die Grundsteuerkennzahl sowie den kommunalen Hebesatz.

Steuern sparen beim Verkauf Ihres Mietobjektes

Denken Sie über den Verkauf Ihres Mietobjekts nach, haben Sie dort aber nie selbst gewohnt? Dann können Sie als Privatperson Steuern sparen, wenn Sie Ihre Immobilie erst nach zehn Jahren verkaufen. Damit umgehen Sie die sogenannte Spekulationssteuer.

Das dürfen Sie an Kaution verlangen

Eine Mietkaution ist wichtig, um sich im Ernstfall gegen materielle und finanzielle Schäden während des Mietverhältnisses abzusichern. Die Höhe der Kaution ergibt sich aus der Kaltmiete, wobei Vermieter oftmals zwei bis drei Monatskaltmieten verlangen. Es ist gesetzlich festgelegt, dass die Kaution nicht höher als drei Nettokaltmieten sein darf. Wir empfehlen grundsätzlich, die maximale Kautionshöhe einzuziehen.

Die erste Rate wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden anderen Raten mit den beiden folgenden Mietzahlungen. Die Kaution muss getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden und die Erträge (Zinsen) stehen dem Mieter zu.

Im Vorfeld ist zu klären, wie die Mietkaution angelegt werden soll. Dazu gibt es verschiedene Möglichkeiten, die wir Ihnen nachfolgend genauer vorstellen.

Barkaution

Der Mieter zahlt die Mietkaution bar an den Vermieter. Dieser wiederum legt das Geld auf einem entsprechenden Kautionskonto an. Auch bei einer direkten Einzahlung der Mietkaution auf dieses Konto wird von einer Barkaution gesprochen.

Mietkautionskonto (Sparbuch)

Ein Mietkautionskonto kann vom Vermieter oder vom Mieter angelegt werden. Das Konto läuft in der Regel auf den Namen des Mieters, es wird aber an den Vermieter verpfändet. Der Mieter kann nun nicht mehr auf sein Geld zugreifen, es ist aber sicher angelegt. Der Vermieter kann ebenfalls nicht ohne Weiteres über das Geld verfügen. Endet das Mietverhältnis und übergibt der Mieter die Wohnung im vereinbarten Zustand, muss ihm die Mietkaution – inklusive der Zinsen – ausgezahlt werden.

(Miet-)Kautionsversicherung

Mieter können eine sogenannte Mietkautionsversicherung abschließen, zum Beispiel über das Internet. Dabei muss der Mieter die Kautionssumme nicht auf einmal aufbringen, dafür aber monatliche Beträge einzahlen. Der Vermieter muss allerdings mit dieser Art der Geldanlage einverstanden sein.

Für Vermieter und Mieter kann eine Mietkautionsversicherung zu Problemen führen. Das ist besonders dann der Fall, wenn Vermieter eine „Bürgschaft auf erstes Anfordern“ vornehmen, bei der sie im Schadensfall ihr Geld sofort bekommen. Heikel wird es jetzt, wenn der Mieter möglicherweise aber gar nicht für den Schaden verantwortlich war und es zu Rechtsstreitigkeiten kommt.

Treuhandkonto

Für die Mietkaution kann ein Treuhandkonto eingerichtet werden, sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter. Der Vermieter (Treuhänder) kann im Schadensfall auf dieses zugreifen. Jedoch bieten nicht alle Banken ihren Kunden kostenlose Treuhandkonten an. Daher sollten Vermieter sich im Vorfeld gut darüber informieren, wo dies möglich ist und wo nicht.

Andere Geldanlagen

Die Mietkaution kann beispielsweise in einem sogenannten Mietkautionsdepot in Exchange Traded Funds (ETFs) vom Mieter angelegt werden. Danach verpfändet der Mieter das Mietkautionsdepot, meist gegen eine geringe Gebühr, an seinen Vermieter. So kann der Vermieter im Schadensfall auf das Mietkautionsdepot zugreifen.

Wie Sie einen geeigneten und solventen Mieter finden

Die Suche nach passenden Mietern kann sich unter Umständen hinziehen. Denn dabei geht es in erster Linie nicht um Sympathie. Im Vordergrund steht, zuverlässige und solvente Mieter zu finden. Sofern Sie mehrere Wohnungen vermieten, sollten Sie zudem auf die harmonische Zusammenstellung der Mieter achten.

Es ist essenziell, bereits vor der Vermietung zu klären, ob sich der Interessent Ihre Wohnung auch tatsächlich leisten kann. Das finden Sie am einfachsten anhand folgender Informationen heraus:

Abgesehen von finanziellen Gesichtspunkten sollten Sie sich Gedanken machen, an wen Sie Ihre Wohnung vermieten möchten. Dafür gleichen Sie die Voraussetzungen Ihrer Immobilie mit den Bedürfnissen verschiedener Zielgruppen ab. Wenn Sie eine möblierte Wohnung vermieten wollen, bieten sich oftmals Pendler oder Studenten an. Auch eine Vermietung als Ferienwohnung ist je nach Lage denkbar. Dabei sollten Sie im Hinterkopf behalten, dass langfristige Mietverhältnisse weniger organisatorischen Aufwand mit sich bringen. Nach der Prüfung Ihrer Zielgruppe ist es wichtig, dass Sie die Vorteile der Wohnung wie beispielsweise eine Barrierefreiheit für Senioren im Wohnungs-Exposé hervorheben.

Exkurs: Fünf Punkte, die Sie bei der Mietersuche beachten können

Erstens: Beziffern Sie einen angemessenen Mietpreis. Ein überzogener Mietpreis könnte zum Beispiel dazu führen, dass sich Interessenten melden, die dringend eine Wohnung suchen, sich Ihre Wohnung dauerhaft tatsächlich aber gar nicht leisten können.

Zweitens: Planen Sie genügend Zeit ein, um einen geeigneten Mieter zu suchen. Hat der Vormieter die Wohnung gekündigt, sollten Sie gleich alle erforderlichen Maßnahmen in die Wege leiten.

Drittens: Inserieren Sie die Wohnung, die Sie vermieten möchten, ansprechend und zielgruppengerecht. Dazu sollten Sie ein Inserat erstellen, dass neben attraktiven Objektfotos auch relevante Informationen zur Wohnung liefert, zum Beispiel zur Lage, zum Baujahr und zum Zustand. Den Energieausweis sollten Sie in diesem Zusammenhang ebenfalls heraussuchen und mit dem Inserat veröffentlichen. Spätestens zum Besichtigungstermin müssen Sie den Interessenten den Energieausweis sowieso verpflichtend vorzeigen.
Haben Sie ein ansprechendes Inserat verfasst, müssen Sie dieses noch veröffentlichen. Dazu kommen neben Immobilienportalen – je nach Zielgruppe – zum Beispiel Social-Media-Kanäle oder Anzeigenblättchen infrage.

Viertens: Fordern Sie den potenziellen Mieter auf, Ihnen schon zum Besichtigungstermin relevante Unterlagen mitzubringen wie eine Selbstauskunft, die Kopien der letzten drei Gehaltsabrechnungen und eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des aktuellen Vermieters. Mieter sind zwar nicht verpflichtet, die Unterlagen auszufüllen. Jedoch dienen diese Dokumente Ihrer Absicherung als Vermieter und können somit die Chancen auf die Wohnung erhöhen.

Fünftens: Zu Besichtigungsterminen sollten Sie nicht zu viele Interessenten gleichzeitig einladen. Bei wenigen Interessenten haben Sie eher die Möglichkeit, sich einen guten Eindruck über diese zu verschaffen und so einen zuverlässigen Mieter zu finden.

Welche Kosten fallen im Hinblick auf die Wohnungsvermietung für mich an?

Vermieter sollten daran denken, dass mit der Wohnungsvermietung Pflichten und Kosten einhergehen. Daher sollten sie zum Beispiel eine angemessene Instandhaltungsrücklage bilden, zum Beispiel für Reparaturen. Dies ist zwar keine gesetzliche Pflicht, dient aber der Absicherung.

Wie hoch die Instandhaltungsrücklage ausfallen sollte, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Dazu zählen zum Beispiel das Baujahr, der Zustand und das Alter der Immobilie.

Zur Berechnung der Instandhaltungsrücklage kann zum Beispiel die Pettersche Formel herangezogen werden. Diese orientiert sich an den Herstellungskosten. Sie gibt Aufschluss darüber, welche Kosten pro Jahr in den kommenden 80 Jahren wahrscheinlich für die Instandhaltung der Immobilie anfallen werden. Nach der Petterschen Formel sind die Instandhaltungskosten allerdings extrem hoch.

Nach der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen werden die Instandhaltungskosten für Wohnungen anders berechnet. So dürfen für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 32 Jahre zurückliegt, beispielsweise höchstens 11,50 Euro pro Quadratmeter/pro Jahr berechnet werden. Im vorliegenden Fall müsste ein Vermieter einer 1.500 Quadratmeter großen Immobilie jährlich also nur 17.250 Euro als Instandhaltungsrücklage aufbringen. Als Vermieter sollten Sie hier ein geeignetes Mittelmaß finden.

Sie müssen als Vermieter aber nicht nur eine Rücklage für die Instandhaltung bilden, sondern auch weitere Kosten einplanen. So müssen Sie beispielsweise die nicht auf Ihre Mieter umlagefähigen Kosten selbst tragen. Zu diesen Kosten zählen unter anderem:

Planen Sie die Kosten für diese Positionen unbedingt ein, wenn Sie eine Immobilie vermieten. So können Sie unvorhergesehene Rechnungen begleichen, ohne in finanzielle Schwierigkeiten zu geraten.

Diese Nebenkosten können Sie auf Mieter umlegen

Sie nichts mit Ihren Mietern nichts anderes vereinbart, gilt die ausgewiesene Miete als Warmmiete. Daher haben Sie die Möglichkeit, mit Hilfe einer Vereinbarung im Mietvertrag einige Nebenkosten auf sie umzulegen. Zu den umlagefähigen Nebenkosten für Mieter gehören unter anderem:

Da die Dachrinnenreinigung regelmäßig und vorsorglich durchgeführt wird, können die Kosten auf die Mieter umgelegt werden. Zwar werden Kosten für die Dachrinnenreinigung nicht ausdrücklich in der Betriebskostenverordnung aufgeführt, sie können jedoch unter dem Punkt „sonstige Nebenkosten“ abgerechnet werden.

Exkurs Nebenkostenabrechnung

Häufiger kommt es vor, dass im Mietvertrag eine Pauschale oder eine Nebenkostenvorauszahlung vereinbart wird. Bei der unkomplizierten Pauschale können weder Sie noch die Mieter etwas zurückfordern und die Erhöhung ist nur unter gewissen Umständen erlaubt. Bei der Nebenkostenvorauszahlung ist dies sowohl mieter- als auch vermieterseitig möglich. Dabei kommt es auf den Verbrauch an. Wichtig ist jedoch, dass die von Ihnen im Vorfeld festgelegte Höhe der Nebenkosten angemessen ist. Dies kann sonst schnell zu Unstimmigkeiten führen. Wie viel der Mieter am Ende nachzahlen muss oder von Ihnen zurückgezahlt bekommt, geht aus der Nebenkostenabrechnung hervor. Die müssen Sie jährlich für die Zeitspanne vom 1. Januar bis 31. Dezember erstellen und spätestens innerhalb eines Jahres nach Abrechnungszeitraum an Ihre Mieter verteilen.

Vermieterfreundlicher Mietvertrag – vom Entwurf bis zur Unterschrift

Für das Aufsetzten eines Mietvertrages sollten Sie sich ausreichend Zeit nehmen. Etwaige Vertragslücken werden oft zu Gunsten des Mieters ausgelegt und können viel Ärger verursachen. Eine rechtlich einwandfreie Vorlagen können Sie bei Ihrem lokalen Haus- und Grundbesitzerverein erhalten. Wichtig ist zu beachten, dass Sie die aktuelle Vorlage herunterladen, da ältere Auflagen nicht mehr den aktuellen Standards entsprechen – auf die Feinheiten kommt es an! Folgende Aspekte sollten Sie im Mietvertrag auf jeden Fall beachten:

Exkurs: Unterlagen für die Wohnungsvermietung

Möchten Sie Ihre Wohnung vermieten, benötigen Sie vom Mieter eine Reihe von Unterlagen. Allerdings sollten auch Sie Ihren Mietern eine Reihe von Unterlagen aushändigen. Wir nennen Ihnen die wichtigsten auf einen Blick.

Unterlagen, die Sie von Ihren Mietern benötigen

Bitte beachten Sie, dass Sie Ihre künftigen Mieter in der Mieterselbstauskunft nicht alles fragen dürfen. Unzulässig sind zum Beispiel Fragen zu Krankheiten, zur sexuellen Orientierung oder zur Familienplanung.

Unterlagen, die Ihre Mieter von Ihnen benötigen

Selbst einen Mietvertrag erstellen

Möchten Sie selbst einen Mietvertrag erstellen, sollten Sie zunächst prüfen, welche Art von Mietvertrag sinnvoll für Sie ist. Man unterscheidet zwischen einem unbefristeten Mietvertrag, einem befristeten Mietvertrag, einem Indexmietvertrag und einem Staffelmietvertrag.

Haben Sie die richtige Mietvertrags-Art gewählt, geht es an die Erstellung des Mietvertrags. Dabei müssen Sie unter anderem Informationen zu den Mietern, zur Miethöhe sowie zur Mietsache festlegen. Zudem sollte aus dem Mietvertrag hervorgehen, wie die Zahlung der Miete sowie der Betriebs- und Nebenkosten geregelt ist.

Darüber hinaus ist es sinnvoll, dass der Mietvertrag eine rechtsgültige Schönheitsreparaturklausel sowie Informationen zur Rückgabe der Mietwohnung im Falle einer Kündigung beinhaltet.

Benötigen Sie eine Vorlage für einen Mietvertrag?

Einen rechtsgültigen Mietvertrag können Sie von erfahrenen Maklern wie uns anfordern oder erstellen lassen. Wir verfügen über eine enorme Praxis und jahrelange Expertise bei der Erstellung entsprechender Mietverträge. Im Zweifelsfall verweisen wir Sie an einen Anwalt für Mietrecht, der Ihren Mietvertrag genau prüft. Mit dem unten stehenden Formular können Sie unseren Muster-Mietvertrag beantragen. Sie bekommen ihn dann kostenlos zugeschickt.

Exkurs Haustierhaltung in der Mietwohnung: Das ist erlaubt, das ist verboten

Im Mietrecht ist Haustier nicht gleich Haustier. Handelt es sich um Kleintiere wie Wellensittiche, Meerschweinchen, Hamster oder Goldfische, dürfen sie ohne Zustimmung des Vermieters gehalten werden. Doch bei exotischen Tieren oder auch Hunden können Sie je nach Ausganslage eine Absprache verlangen. Wir haben die wichtigsten Fakten für Sie zusammengestellt:

Darauf kommt es bei der Wohnungsbesichtigung an

Im Wesentlichen sollten Sie die Vorzüge der Immobilie bei der Wohnungsbesichtigung herausstellen und in Erfahrung bringen, ob die Personen als Mieter für Sie infrage kommen:

Der richtige Umgang mit dem Vormieter

Hat Ihr Mieter die Wohnung gekündigt, haben Sie das Recht dazu, potenziellen Nachmietern oder gegebenenfalls auch Kaufinteressenten die Wohnung zu zeigen.

Allerdings müssen Sie die Besichtigungstermine rechtzeitig mit dem Mieter absprechen. Diese Absprachen sollten bestenfalls eine Woche vorab erfolgen, spätestens jedoch 24 Stunden vor der Wohnungsbesichtigung. Sie müssen außerdem die Arbeits- und Urlaubszeiten des Mieters berücksichtigen und hinnehmen, dass in Krankheitsfällen keine Besichtigungstermine möglich sind. Zudem sind Sie dazu angehalten, die Termine mit möglichen Nachmietern zu bündeln, damit der Mieter nicht zigmal für Besichtigungstermine seine Türe öffnen muss. Im Gegenzug muss der Mieter beispielsweise an einem Samstag Besichtigungstermine dulden. Sonntags und feiertags sind für Besichtigungstermine hingegen tabu.

Üblicherweise erfolgen Besichtigungstermine zwischen 10 und 13 Uhr sowie zwischen 16 und 18 Uhr. Sind Mieter und Nachmieter berufstätig, können Besichtigungstermine zwischen 19 und 21 Uhr sinnvoll sein und beiden Parteien entgegenkommen. Sie können aber selbstverständlich individuelle Absprachen mit dem Mieter und dem Nachmieter treffen und einen Termin außerhalb dieses Uhrzeiten vereinbaren, sofern diese einverstanden sind.

Haben Sie einen Besichtigungstermin mit dem Mieter vereinbart und lässt dieser Sie nicht in die Wohnung, können Sie unter Umständen Schadenersatz verlangen. Verweigert der Mieter die Besichtigung generell, können Sie ihn abmahnen und ihm später eine fristlose Kündigung aussprechen.

Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhungen

Haben Sie die Miete aufgrund umfangreicher Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen erheblich erhöht? Dann haben Ihre Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Sie können den Mietvertrag in diesem Fall zum Ende des nächsten Monats kündigen. Diese Tatsache sollten Sie vor einer geplanten Mieterhöhung im Hinterkopf behalten.

Die Rechte und Pflichten eines Vermieters

Als Vermieter haben Sie verschiedene Rechte und Pflichten, von denen wir Ihnen einige im Folgenden genauer erläutern. Wir fangen zunächst mit den Pflichten an.

Instandhaltungsplicht

Als Vermieter müssen Sie die Wohnung in einwandfreiem Zustand halten und daher erforderliche Reparaturen übernehmen. Beinhaltet der Mietvertrag eine sogenannte Kleinreparaturklausel, können Sie Ihrem Mieter die Kosten für Kleinreparaturen teilweise Rechnung stellen. Allerdings darf Ihr Mieter mit höchstens 75 Euro an diesen Kosten beteiligt werden. Gibt es keine entsprechende Klausel, müssen Sie für die Kosten aufkommen.

Verkehrssicherungspflicht

In Artikel 14 des Grundgesetzes heißt es: „Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.“ Als Vermieter müssen Sie Grundstück und Wohnraum also insoweit absichern, dass keine Gefahr für Mieter gegeben ist. Daher sind Sie dazu verpflichtet, das Grundstück bei Schnee und Eis zu räumen und zu streuen.

Die Räum- und Streupflicht können Sie zwar auf Ihre Mieter oder externe Dienstleister abwälzen. Ob Ihr Grundstück tatsächlich von Eis und Schnee befreit ist, sollten Sie aber immer noch ab und zu selbst kontrollieren. Denn halten Sie sich nicht an die Verkehrssicherungspflicht und kommt es zu einem Unfall, könnten Dritte Schadenersatzansprüche gegen Sie geltend machen.

Pflicht zur Schimmelbeseitigung

Ist die Mietwohnung von Schimmel befallen, müssen Sie beweisen, dass der Grund dafür nicht auf Baumängel zurückzuführen ist. Tun Sie dies nicht, müssen Sie die Kosten für die Schimmelbeseitigung sowie mögliche Folgekosten übernehmen. Anders sieht es hingegen aus, wenn Ihr Mieter nicht vernünftig geheizt oder gelüftet und den Schimmel somit selbst verursacht hat. Dann muss er für die Kosten aufkommen.

Darüber hinaus haben Sie als Vermieter noch weitere Pflichten und müssen zum Beispiel nach Unwetterereignissen dafür sorgen, dass Ihre Mieter das Grundstück (wieder) gefahrlos betreten können.

Rechte

Vermieten Sie eine Wohnung, haben Sie natürlich auch einige Rechte. Einige dieser erläutern wir Ihnen im Folgenden.

Mieterhöhung

Sie können die Miete für Ihre Wohnung unter bestimmten Voraussetzungen erhöhen, falls diese noch unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Den Mieter müssen Sie schriftlich darüber informieren und ihm die Gründe darlegen. Die Mieterhöhung darf frühestens 15 Monate nach dem Einzug des Mieters erfolgen.

Kündigung

Sie können Ihrem Mieter kündigen, zum Beispiel wegen Eigenbedarfs. Kündigen Sie Ihrem Mieter, müssen Sie allerdings gewisse Fristen beachten. Diese lauten wie folgt:

Mietdauer	Kündigungsfrist
0 bis 5 Jahre	3 Monate
5 bis 8 Jahre	6 Monate
ab 8 Jahre	9 Monate
ab 10 Jahre (bei Mietverträgen geschlossen vor Herbst 2001)	12 Monate

Außerordentlich fristlos kündigen können Sie Ihrem Mieter aufgrund Fehlverhaltens. Ein solches Fehlverhalten liegt beispielsweise dann vor, wenn sich erheblich Mietrückstände angesammelt haben, der Mieter ohne Ihre Zustimmung einen Raum der Mietwohnung untervermietet oder er die Wohnung für kriminelle Handlungen nutzt. Vorausgehende Abmahnungen und die Kündigung müssen schriftlich erfolgen und handschriftlich von Ihnen unterschrieben sein.

Kaution

Sie können von Ihrem Mieter zu Ihrer Absicherung beim Einzug eine Kaution verlangen. Diese darf höchsten drei Monatskaltmieten betragen. Die Kaution muss der Mieter allerdings nicht auf einen Schlag begleichen. Normalerweise werden mit Beginn des Mietverhältnisses drei aufeinander folgende Zahlungen vereinbart. Sind zum Ende der Mietzeit noch Forderungen aus dem Mietverhältnis offen, dürfen Sie die Kaution (teilweise) einbehalten.

Möchten Sie sich vor finanziellen Einbußen schützen, zum Beispiel gegen von Mietern verursachten Schäden, könnte eine Mietausfallversicherung für Sie von Interesse sein. Gerne beraten wir Sie weiterführend zum Thema.

Mietnomaden erkennen und problematische Mieter loswerden

Der Mieterschutz ist in Deutschland ein großes Thema. Umso wichtiger ist es, geeignete Mieter zu finden. Häufig haben Vermieter Sorgen vor sogenannten Mietnomaden, die mit Vorsatz regelmäßig umziehen, um keine Miete zu bezahlen. Doch auch scheinbar normale Mieter können Probleme bereiten. Vandalismus, kleinliche und anstrengende oder auch lärmende Mieter sind dabei nur einige Stichworte.

Es ist nicht immer einfach, Mietnomaden direkt zu erkennen. Teure Autos und schicke Kleidung sind oft nur eine Verschleierungstaktik. Sofern Sie jedoch die Aspekte zur Überprüfung möglicher Mieter sorgfältig befolgen, sollten keine Probleme auftreten. Besonders hilfreich ist es, im Falle eines Verdachts den Vormieter zu kontaktieren und sich über das vergangene Mietverhältnis zu erkundigen. Natürlich kann es trotz allem dazu kommen, dass scheinbar sympathische Personen nach einiger Zeit unangenehm werden.

Doch wie können Sie die Problemmieter loswerden? Aufgrund des ausgeprägten Mieterschutzes erweist es sich als schwierig, unbefristete Mietverhältnisse zu kündigen.

Die einfachste Variante ist es, Eigenbedarf für den Vermieter selbst oder enge Familienangehörige anzumelden. Im Falle eines Vertragsbruchs, ist eine Abmahnung des Mieters nötig. Gründe können fehlende Mietzahlungen, Gefährdung der Mietsache oder Stören des Hausfriedens sein. Leider ziehen Mieter oft erst aus, wenn eine Räumungsklage sie dazu zwingt.

Aus diesem Grund raten wir Ihnen dringend, möglichst zeitnah auf jegliches Fehlverhalten Ihrer Mieter zu reagieren. Bis allerdings eine Räumung rechtlich erwirkt werden kann, vergehen aufgrund überlasteter Gerichte häufig mehrere Monate. Dies führt nicht nur zu Frustration, sondern je nach Solvenz der Mieter auch zu fehlenden Mieteinnahmen über einen längeren Zeitraum.

Wohnung verkaufen oder vermieten?

Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten, denn aus rein finanzieller Sicht können sowohl ein Verkauf als auch eine Vermietung attraktiv sein. Im Einzelfall sollte immer ein professioneller Immobilienberater für die Entscheidung hinzugezogen werden. So können Sie eine individuelle Beratung erhalten, die perfekt auf Ihre Situation abgestimmt ist. Für einen ersten Überblick haben wir die wichtigsten Faktoren aufgelistet:

Mietmanagement – Rundum-Sorglos-Paket für die Wohnungsvermietung

Sofern Sie eine Vermietung planen, sollten Sie im Vorwege sorgfältig überlegen, ob Sie sich die Vermietung selbst zutrauen und die nötige Zeit dafür aufbringen möchten. Sie sind als Vermieter für Ihre Mieter rund um die Uhr der Ansprechpartner bei Problemen wie zum Beispiel bei einer defekten Heizung, bei einem Wasserrohrbruch oder der Bildung von Schimmel. Auch die sorgfältige Planung von Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen zum richtigen Zeitpunkt fällt in Ihr Aufgabengebiet.

Sie wissen nicht, ob Sie eine Pauschale oder eine Nebenkostenvorauszahlung vereinbaren sollten beziehungsweise haben Sie noch nie eine Nebenkostenabrechnung erstellt? Oder haben Sie keine Ahnung, wie Sie geeigneten Mieter finden? Dann sorgen wir für Entlastung und übernehmen das Mietmanagement für Sie. Wir kümmern uns um all diese Schritte und stehen Ihnen beratend bei allen Fragen rund um die Vermietung zur Seite.

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Checkliste Wohnungsvermietung – Das dürfen Sie nicht vergessen

Anhand einer übersichtlichen Checkliste für Vermieter im PDF-Format haben wir die bereits angesprochenen Punkte und noch mehr für Sie zusammengefasst. Darin sind zentrale Fragen enthalten, auf die Sie vor der Vermietung Ihrer Wohnung eine Antwort haben sollten.

FAQ Vermietertipps

Wie lege ich den richtigen Mietpreis fest?

Grundlage für die Ermittlung der Mietpreishöhe ist der lokale Mietenspiegel, der von der jeweiligen Stadt regelmäßig veröffentlicht wird und Aufschluss über die Quadratmeterpreise der Region gibt. Die Höhe der Kaltmiete ergibt sich aus dem recherchierten Quadratmeterpreis multipliziert mit der Quadratmeterzahl der Wohnfläche.

Wie hoch sollte die Kaution sein?

Die Kaution darf drei Nettokaltmieten nicht übersteigen. Aus Vermietersicht ist es empfehlenswert, die maximale Kautionshöhe einzuziehen. Der Mieter kann diese nach Absprache in drei Raten bezahlen.

Wie finde ich einen geeigneten Mieter?
Zuerst sollten Sie sich Gedanken um die Zielgruppe Ihrer Mieter machen und die Vorteile Ihrer Immobilie anschließend im Exposé herausstellen. Abgesehen von der harmonischen Zusammenstellung der Mieter ist am wichtigsten, die Bonität der potenziellen Mieter genaustens zu prüfen. Eine Befragung der vorigen Vermieter kann die Gefahr vermindern, dass die Immobilie in die Hände von Mietnomaden gelangt.

Welche Kosten kann ich auf die Mieter umlegen?

Mit Hilfe einer Vereinbarung im Mietvertrag können Vermieter einige Nebenkosten auf die Mieter umzulegen. Dazu gehören unter anderem Heizungskosten, Warmwasserkosten, Kosten für die Gebäudereinigung und Gebühren für Müllabfuhr und Straßenreinigungen.

Dürfen Vermieter Haustiere in der Wohnung verbieten?

Kleintiere darf der Vermieter grundsätzlich nicht verbieten und gehören gemäß Mietrecht zum „vertragsmäßigen Gebrauch“. Auch Hunde und Katzen können nur aus triftigen Gründen verboten werden. Für Reptilien, Vogelspinnen, Würge- oder Giftschlangen oder auch Listenhunde ist die ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters nötig.

Wieso muss ich als Vermieter CO2-Steuern zahlen?

Seit dem 1. Januar 2023 müssen sich Vermieter an der CO₂-Steuer beteiligen. Bislang mussten Mieter die Kosten hierfür allein tragen. Besonders bei Mietwohnungen, die nicht modernisiert oder saniert waren, ging das auf den Geldbeutel. Deswegen ist es nun so geregelt, dass sich Vermieter in solchen Fällen an der CO₂-Steuer beteiligen müssen.

Beträgt der CO₂-Ausstoß pro Quadratmeter pro Jahr mehr als 52 Kilogramm, muss der Vermieter 95 Prozent der CO₂-Steuer tragen, der Vermieter nur 5 Prozent.

Wohnt der Mieter dagegen beispielsweise in einem KFW-Effizienzhaus-55, indem der CO₂-Ausstoß pro Quadratmeter pro Jahr weniger als 12 Kilogramm beträgt, muss der Vermieter sich gar nicht an den CO₂-Steuern beteiligen und der Mieter muss sie allein tragen.

Das Modell ist in zehn Stufen gestaffelt. Je nachdem, wie energieeffizient die Wohnung ist oder nicht, müssen sich Vermieter stärker oder weniger stark an der CO2-Steuer beteiligen.

Die Grafik ist ein Platzhalter: muss noch gebaut und ausgetauscht werden

Welche Neuerungen gibt es 2023 in Bezug auf Abschreibungen (Afa)?

Der AfA-Satz zur Abschreibung von Wohngebäuden ist zum 1. Januar 2023 von zwei auf drei Prozent angehoben worden. Der neue Afa-Satz gilt für Wohngebäude, die nach diesem Zeitpunkt fertiggestellt werden. Die Anhebung soll unter anderem als Anreiz für den Bau von Mietwohnungen dienen.

Welche Änderungen treten im Hinblick auf die KfW-Förderung für Neubauten in Kraft?

Familien mit geringen Einkommen sollen künftig von günstigen KfW-Krediten profitieren. Die Regelungen greifen voraussichtlich ab Juni 2023.

Wo ist in Bayern eine (Neubau-)förderung erhältlich?

In Bayern wird laut der Stadt Nürnberg der Bau, Ersterwerb oder Zweiterwerb von selbstgenutzten Eigenheimen und Eigentumswohnungen mit verschiedenen Baudarlehen gefördert.

Außerdem können auch Städte Fördermaßnahmen auferlegen. In Nürnberg profitieren Familien mit mindestens einem Kind beispielsweise vom Programm „100 Häuser für 100 Familien“ beim Bau oder Erwerb von Eigentum.

Als Eigentümer eines Bestandsgebäudes an einer Hauptverkehrsstraße können Sie in Nürnberg am sogenannten Schallschutzfensterprogramm teilnehmen und eine entsprechende Förderung erhalten.

Damit Interessenten die Förderung erhalten, müssen sie verschiedene Voraussetzungen erfüllen. Außerdem kann nicht jedes Vorhaben gefördert werden und es wird beispielsweise nach Dringlichkeit entschieden.

Über die Möglichkeiten der Förderung informiert unter anderem die Stadt Nürnberg auf ihrer Seite „Förderung von Wohneigentum“.

Sehen Sie sich unsere Renditeobjekte an!

Sind Sie noch kein Vermieter, möchten aber einer werden? Dann sollten Sie herausfinden, ob eine Investition in ein Renditeobjekt in Nürnberg oder in der Umgebung für Sie infrage kommt. Dazu sollten Sie beispielsweise prüfen, ob der Kaufpreis in Relation zur erwartbaren Mietrendite steht. Gerne beraten wir Sie dazu, in welchen Stadtteilen in der Metropolregion Nürnberg sich der Erwerb eines Renditeobjekts am ehesten lohnt. Gerne können Sie sich in unserem Immobilienmarktbericht einen ersten Eindruck über die Mietrenditen verschaffen.

Haben Sie noch ein Anliegen?

Möchten Sie weitere kostenlose & unverbindliche Informationen von unseren Immobilien-Experten erhalten oder sie etwas fragen? Dann nutzen Sie die Möglichkeit, mit uns in Kontakt zu treten.