Was ist das Ertragswert­verfahren und wann kommt es zum Einsatz?

Das Ertragswertverfahren wird zur Bewertung von vermieteten Immobilien – oder von Immobilien, die künftig vermietet werden sollen – eingesetzt, mit denen Einnahmen erzielt werden. Es kommt somit vor allem zum Einsatz, wenn es darum geht, den Wert von Mehrfamilienhäusern oder anderen renditeorientierten Immobilien präzise zu berechnen. Das Ertragswertverfahren ist daher besonders für Kapitalanleger von Interesse, die auf der Suche nach Mehrfamilienhäusern oder nach einzelnen vermieteten Wohnungen sind, bei denen der Ertrag im Vordergrund steht. Neben Wohngebäuden werden auch Gebäude mit einer Mischnutzung aus Wohnen und Gewerbe sowie Büro- und Gewerbeimmobilien mithilfe dieses Verfahrens bewertet.

Dabei setzt sich der ermittelte Wert aus verschiedenen Komponenten zusammen wie dem Bodenwert des Grundstücks und dem eigentlichen Ertragswert, der auf den Mieteinnahmen basiert. Zusätzlich spielen Faktoren wie die Verzinsung des Bodenwerts, der Reinertrag und der Vervielfältiger eine Rolle. Sie alle fließen in die Berechnung ein und bestimmen schließlich den Gesamtertragswert.

In diesem Beitrag liefern wir von Immopartner aus Nürnberg Ihnen weitere Informationen zum Ertragswertverfahren, das auch wir bei unserer Arbeit durchführen.

Die Grundlagen des Ertragswertverfahrens: Das müssen Kapitalanleger wissen

Das Ertragswertverfahren bietet Kapitalanlegern eine verlässliche Methode, um den Wert einer Immobilie basierend auf ihren zukünftigen Erträgen zu bestimmen. Dabei wird neben dem aktuellen Marktwert auch die Fähigkeit der Immobilie untersucht, über die Zeit stabile Mieteinnahmen zu generieren. Für Kapitalanleger sind Informationen diesbezüglich besonders wichtig. Sie helfen ihnen, fundierte Entscheidungen über den Kauf oder die Entwicklung von Immobilien zu treffen, die Renditen versprechen. Beim Ertragswertverfahren werden alle relevanten Ertragskomponenten berücksichtigt, wodurch es eine umfassende Grundlage für die Bewertung bietet.

Bei den Ertragskomponenten handelt es sich um Faktoren, die sich auf den finanziellen Ertrag auswirken, den eine Immobilie erbringt. Zu ihnen zählen:

Faktor	Erklärung
Mieteinnahmen	Die regelmäßigen Mieteinnahmen bilden den Hauptbestandteil des Ertragswertes. In Städten wie Nürnberg mit Mietpreisbremse basieren sie bei Neuvermietungen von Bestandsobjekten auf der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die neu vereinbarte Miete darf höchstens zehn Prozent mehr betragen als die ortsübliche Vergleichsmiete.
Bodenwertverzinsung	Bei der Bodenwertverzinsung handelt es sich um den Ertrag, mit dem der Verkehrswert des Grundstücks marktlich verzinst wird, wenn es nicht bebaut wird. Dabei handelt es sich um einen fiktiven Betrag, der in die Berechnungen einfließt.
Bewirtschaftungskosten	Mit den Bewirtschaftungskosten sind die laufenden Kosten gemeint, die mit der Verwaltung und Instandhaltung der Immobilie einhergehen. Dabei handelt es sich zum Beispiel um Kosten für Reparaturen, die Wartung, die Verwaltung und Versicherungen. Diese werden von den jährlichen Bruttoerträgen (in diesem Fall den Mieteinnahmen) abgezogen, um den Reinertrag zu ermitteln.
Reinertrag	Beim Reinertrag handelt es sich um den verbleibenden Ertrag nach Abzug der Bewirtschaftungskosten von den Mieteinnahmen. Der Reinertrag ist ein zentraler Faktor, der den tatsächlichen finanziellen Nutzen einer Immobilie widerspiegelt.
Vervielfältiger	Der Vervielfältiger (auch Kapitalisierungsfaktor) wird verwendet, um den Reinertrag, d. h. den Nettoertrag nach Abzug der Bewirtschaftungskosten, über einen bestimmten Zeitraum hinweg auf den aktuellen Wert umzurechnen. Dabei werden auch die wirtschaftliche Restnutzungsdauer der Immobilie sowie das allgemeine Marktzinsniveau berücksichtigt.
Leerstandsrisiko	Beim Ertragswertverfahren wird eigentlich davon ausgegangen, dass Immobilien langfristig mit gleichbleibendem Mietzins vermietet werden. Dennoch wird das „Leerstandsrisiko“ berücksichtigt. Dabei handelt es sich um einen Abschlag für mögliche Leerstände oder Mietausfälle, die sich negativ auf die Erträge auswirken könnten.

Wie das Ertragswertverfahren die Rentabilität einer Immobilie bestimmt

Das Ertragswertverfahren ist ein zentrales Instrument, mit dem die langfristige Rentabilität einer Immobilie beurteilt werden kann. Es ermöglicht Kapitalanlegern, Prognosen über die zukünftigen Erträge einer Immobilie zu treffen und sie in Relation zu den Investitionskosten zu setzen. Durch die Berücksichtigung von Faktoren wie der Restnutzungsdauer der Immobilie und der voraussichtlichen Ertragsentwicklung können sie besser einschätzen, wie profitabel ein Objekt auf lange Sicht sein wird. Das Ertragswertverfahren ist daher besonders nützlich, wenn nicht nur aktuellen Marktwert, sondern auch das Ertragspotenzial einer Immobilie bewertet werden soll. Dieses Wissen ist entscheidend für langfristige Investitionsentscheidungen.

Bodenwert und Ertragswert: Entscheidende Faktoren bei der Immobilienbewertung

Der Bodenwert

Beim Ertragswertverfahren spielen der Bodenwert und der Ertragswert eine zentrale Rolle für die Bestimmung des Gesamtwertes einer Immobilie. Der Bodenwert repräsentiert den Wert des unbebauten Grundstücks. Er wird unabhängig von der darauf befindlichen Bebauung bewertet. Er spiegelt den Standort, die Größe und die potenzielle Nutzung des Grundstücks wider. Er wird nicht direkt von den Erträgen der Immobilie beeinflusst. Der Bodenwert dient als Basis für die gesamte Immobilienbewertung und stellt sicher, dass der Wert des Grundstücks auch bei Veränderungen der Bebauung erhalten bleibt.

Der Ertragswert

Der Ertragswert hingegen wird aus den zukünftigen Erträgen der Immobilie abgeleitet, die sich vor allem aus den Mieteinnahmen ergeben. Dieser Wert hängt stark von den Marktbedingungen, der Nutzung der Immobilie und der Wirtschaftlichkeit der bestehenden Mietverhältnisse ab. Der Ertragswert berücksichtigt nicht nur die aktuellen Mieteinnahmen, sondern auch die langfristigen Ertragsaussichten. Dadurch stellt er eine zentrale Größe für Kapitalanleger dar.

Aus dem Bodenwert und dem Ertragswert ergibt sich der Gesamtwert der Immobilie. Dabei spiegeln der Bodenwert die strategische Bedeutung des Grundstücks und der Ertragswert das wirtschaftliche Potenzial der Bebauung wider. Die Kombination von Boden- und Ertragswert macht das Ertragswertverfahren besonders geeignet für die Bewertung von Renditeobjekten wie Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien.

Der Vervielfältiger: Ein Schlüssel zur optimalen Investitionsentscheidung

Der Vervielfältiger, auch als Kapitalisierungsfaktor bekannt, ist eine zentrale Größe im Ertragswertverfahren. Er spielt eine entscheidende Rolle bei der Bewertung von Immobilien, weil er das Risiko der Investition widerspiegelt. Der Vervielfältiger hilft dabei, die zukünftigen Einnahmen einer Immobilie in einen aktuellen Wert umzurechnen. Das ist für die Einschätzung der Rentabilität eines Investments von großer Bedeutung.

Ein wichtiger Aspekt des Vervielfältigers ist, dass er die Restnutzungsdauer der Immobilie berücksichtigt. Je länger die Immobilie noch wirtschaftlich genutzt werden kann, desto höher ist in der Regel der Vervielfältiger. Gleichzeitig fließt auch der sogenannte Kapitalisierungszins in die Berechnung ein. Dieser Zinssatz spiegelt das allgemeine Marktzinsniveau wider. Er beeinflusst, wie stark die künftigen Erträge auf ihr heutigen Wert reduziert werden (Abzinsung/Diskontierung). Ein niedriger Kapitalisierungszins führt zu einem höheren Vervielfältiger, was einen höheren Ertragswert zur Folge hat. Ein hoher Kapitalisierungszins geht in der Regel mit einem hohen Investitionsrisiko einher, ein niedriger Kapitalisierungszins spricht eher für ein niedriges Investitionsrisiko.

Wie die Lage den Wert der Immobilieninvestition beeinflusst

In sehr guten Lagen mit wirtschaftlicher Stabilität, einer niedrigen Arbeitslosigkeit und einer hohen Nachfrage ist der Kapitalisierungszins niedrig. Das Risiko sinkt, dass die zukünftigen Erträge ausbleiben oder starken Schwankungen unterliegen. Gelten die künftigen Mieteinnahmen somit als sehr sicher, werden sie fast genauso hoch gewertet wie die aktuellen Einnahmen. In eher schlechten Lagen besteht das Risiko einer Wertminderung. Aufgrund des größeren Risikos werden auch künftige Erträge niedriger bewertet.

Sollten Investoren lieber auf Nummer sichergehen?

Nein, nicht unbedingt. Investoren sollten auch in Immobilien mit hohem Kapitalisierungszins investieren, wenn sie das Potenzial für eine starke Wertsteigerung sehen. Ein eigentlich hohes Risiko kann durch eine künftige Aufwertung eines Stadtteiles kompensiert werden, da hier langfristig höhere Mieteinnahmen und höhere Immobilienwerte zu erwarten sind. Entwickelt sich der Stadtteil, könnte ein Investor also trotz eines anfänglich hohen Risikos später langfristig profitieren. Gerne informieren wir private sowie gewerbliche Investoren zur für sie besten Entscheidung in Nürnberg und der Region.

Ertragswertverfahren vs. Vergleichswertverfahren: Welches eignet sich für Kapitalanleger besser?

Das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren sind zwei unterschiedliche Ansätze zur Immobilienbewertung, die jeweils ihre Stärken haben. Das Ertragswertverfahren konzentriert sich auf die zukünftigen Erträge wie Mieteinnahmen, die eine Immobilie generieren kann. Es ist besonders für Renditeobjekte wie Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien geeignet. Beim Ertragswertverfahren wird nicht nur der aktuelle Marktwert berücksichtigt, sondern auch das langfristige Ertragspotenzial. Das macht es ideal für Kapitalanleger, die in Objekte mit stabilen und vorhersehbaren Einkünften investieren wollen.

Das Vergleichswertverfahren hingegen basiert auf dem Vergleich der Immobilie mit ähnlichen Objekten, die kürzlich verkauft worden sind. Es wird häufig bei selbstgenutzten Wohnimmobilien oder Eigentumswohnungen angewendet, bei denen die Ertragskraft weniger im Vordergrund steht. Für Kapitalanleger ist dieses Verfahren nützlich, wenn sie den Marktwert einer Immobilie in einem stabilen und gut dokumentierten Markt einschätzen wollen. Allerdings liefert es weniger Aufschluss über die langfristige Rentabilität einer Immobilie, da es die zukünftigen Erträge nicht einbezieht.

Für Kapitalanleger, die eine Investition primär auf Basis der zu erwartenden Mieteinnahmen bewerten möchten, ist das Ertragswertverfahren somit die bessere Wahl. Das Vergleichswertverfahren kann ergänzend sinnvoll sein, um den Marktwert zu überprüfen. Es sollte aber nicht das alleinige Kriterium bei der Entscheidung für eine Investition sein, wenn langfristige Renditen das Hauptziel sind.

So wird der Immobilienwert ermittelt: ein Beispiel

Stellen Sie sich vor, dass wir für ein Mehrfamilienhaus mit zehn Wohneinheiten in einem aufstrebenden Nürnberger Stadtteil den Wert berechnen möchten. Das Mehrfamilienhaus umfasst insgesamt zehn Wohneinheiten. Dabei handelt es sich allesamt um 2,5-Zimmer-Wohnungen. Jede Wohnung wird zu einem Mietpreis von 600 Euro warm vermietet.

Schritt 1: Berechnung der jährlichen Mieteinnahmen (Nettomiete)

Zunächst werden die jährlichen Mieteinnahmen der zehn Wohneinheiten berechnet:

Monatliche Nettomiete pro Wohnung (ohne Nebenkosten): 600 Euro
Anzahl der Wohnungen: 10
Jährliche Mieteinnahmen pro Wohnung: 600 Euro x 12 Monate = 7.200 Euro
Gesamte jährliche Mieteinnahmen: 7.200 Euro x 10 Wohnungen = 72.000 Euro

Schritt 2: Abzug der Bewirtschaftungskosten

Die Immobilie muss gehegt und gepflegt werden. Daher fallen Bewirtschaftungskosten an. In unserem Beispiel belaufen sich diese Kosten für Verwaltung, Instandhaltung, Versicherung, etc. auf etwa 20 Prozent der Mieteinnahmen.

Bewirtschaftungskosten: 72.000 Euro : 100 x 20 = 14.400 Euro
Reinertrag (Nettoertrag): 72.000 Euro – 14.400 Euro = 57.600 Euro

Schritt 3: Kapitalisierung des Reinertrags

Da sich die Immobilie in einem gefragten Stadtteil mit guter wirtschaftlicher Lage befindet, gehen wir in diesem Beispiel von einem Kapitalisierungssatz von 5 Prozent aus. Doch wie viel ist das Mehrfamilienhaus aktuell wert, wenn wir dabei den Reinertrag auf den heutigen Wert kapitalisieren, also vom Barwert des Reinertrags ausgehen?

Vervielfältiger = 1 / Kapitalisierungszins = 1 / 0,05 = 20
Ertragswert = Reinertrag x Vervielfältiger = 57.600 Euro x 20 = 1.152.000 Euro

Schritt 4: Berücksichtigung des Bodenwerts

Angenommen, der Bodenwert des Grundstücks wird auf 300.000 Euro geschätzt. Der Bodenwert wird dem Ertragswert hinzugefügt, um den Gesamtwert der Immobilie zu ermitteln:
Gesamtwert der Immobilie = Ertragswert + Bodenwert = 1.152.000 Euro + 300.000 Euro = 1.452.000 Euro

Gute Pflege kann zu Wertsteigerung führen

Um die Wertsteigerung der Immobilie in den nächsten fünf Jahren zu berechnen, gehen wir davon aus, dass die Immobilie gut gepflegt wird. Außerdem nehmen wir an, dass die Mietpreise in der aufstrebenden Gegend jährlich um 2 Prozent steigen. Nach drei Jahren fallen Modernisierungskosten von 50.000 Euro an. Durch die Modernisierungsmaßnahmen steigt der Wert der Immobilie.

Schritt 1: Berechnung der Mietsteigerung über 5 Jahre bei einer jährlichen Steigerung der Mieteinnahmen um 2 Prozent:

Jahr 1: 72.000 Euro
Jahr 2: 72.000 Euro * 1,02 = 73.440 Euro
Jahr 3: 73.440 Euro * 1,02 = 74.908,80 Euro
Jahr 4: 74.908,80 Euro * 1,02 = 76.407,98 Euro
Jahr 5: 76.407,98 Euro * 1,02 = 77.936,14 Euro

Die gesamten Mieteinnahmen über fünf Jahre betragen 374.692,92 Euro (72.000 + 73.440 + 74.908,80 + 76.407,98 + 77.936,14 Euro).

Schritt 2: Berechnung der Reinerträge über fünf Jahre

Unter Berücksichtigung der jährlichen Bewirtschaftungskosten von 20 %:

Jahr 1 Reinertrag: 72.000 Euro x 80 % = 58.752 Euro
Jahr 3 Reinertrag: 74.908,80 Euro x 80 % = 59.927,04 Euro
Jahr 4 Reinertrag: 76.407,98 Euro x 80 % = 61.126,38 Euro
Jahr 5 Reinertrag: 77.936,14 Euro x 80 % = 62.348,91 Euro

Der gesamte Reinertrag über fünf Jahre beträgt 299.754,33 Euro (57.600 + 58.752 + 59.927,04 + 61.126,38 + 62.348,91 Euro).

Schritt 3: Kapitalisierung des Reinertrags

Nehmen wir an, dass der Kapitalisierungszins konstant bei 5 Prozent bleibt und der Vervielfältiger dadurch bei 20 bleibt (Vervielfältiger = 1 : 0,05 = 20). Jetzt möchten wir den Ertragswert nach fünf Jahren ermitteln.
Ertragswert Jahr 5 = 62.348,91 Euro x 20 (Vervielfältiger) = 1.246.978,20 Euro

Schritt 4: Berücksichtigung wertsteigender Faktoren

Angenommen, die Modernisierungskosten von 50.000 Euro bewirken eine Wertsteigerung von 70.000 Euro und der Bodenwert steigt in fünf Jahren um 10 Prozent.

Neuer Bodenwert = 300.000 Euro * 1,10 = 330.000 Euro
Der gesamte Wert der Immobilie nach 5 Jahren wird somit auf 1.646.978,20 Euro geschätzt (Ertragswert + Bodenwert + Wertsteigerung durch Modernisierung = 1.246.978,20 Euro + 330.000 Euro + 70.000 Euro = 1.646.978,20 Euro).

Dabei haben wir die jährliche Mietsteigerung, die Modernisierungskosten und die Bodenwertsteigerung berücksichtigt. Die Investition in die Modernisierung hat zusätzlich zu den Mietsteigerungen maßgeblich zur Wertsteigerung beigetragen.

Wir führen das Ertragswertverfahren gerne für Sie durch

Der Ertragswert muss für jedes Objekt individuell berechnet werden. Gerne übernehmen wir dies sowohl für private als auch für gewerbliche Kapitalanleger im Vorfeld eines Kaufs oder Verkaufs. Für Kaufinteressenten begeben wir uns auf die Suche nach der passenden Immobilie. Für Vermieter übernehmen wir den gesamten Vermarktungsprozess inklusive der Mietpreisfestlegung, der Mietersuche und der Mietvertragsgestaltung. Für Verkäufer finden wir heraus, ob der Globalverkauf oder die Aufteilung in einzelne Wohneinheiten vor dem Verkauf am sinnvollsten ist.