Geerbtes Haus in Nürnberg verkaufen – Das sollten Sie beachten
In Deutschland erbt durchschnittlich jede zweite Person im Laufe ihres Lebens eine Immobilie. Oft ist es das Haus der Eltern, in dem die Erben aufgewachsen sind. Gerade solche Erbfälle sind mit vielen emotionalen Herausforderungen verbunden. Am Anfang einer Immobilienerbschaft stellt sich die Frage, ob man das Haus selbst behalten möchte oder ob es verkauft oder vermietet werden soll. In vielen Fällen bietet sich der Verkauf des geerbten Hauses an. Was Sie dabei unbedingt beachten sollten, haben wir für Sie zusammengefasst.
Inhaltsverzeichnis
Haus geerbt: Erbe annehmen oder ausschlagen?
Ein Haus in Nürnberg zu erben scheint für viele Menschen zunächst ein wahres Glück zu sein. Beachtet werden sollte allerdings, dass man mit der Annahme eines Erbes auch alle Rechte und Pflichten erbt und mit angenommenem Nachlass den Platz des Erblassers einnimmt. Kurz gesagt bedeutet das, dass Sie mit dem Antreten des Erbes auch für unbeglichene Schulden und Verbindlichkeiten, die der Erblasser zu Lebzeiten hatte, aufkommen müssen. Bevor Sie also ein Erbe antreten, sollte Sie den Gesamtwert des Erbes den Schulden gegenüberstellen.
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Erbfall Haus: Selbst nutzen, verkaufen oder vermieten?
Haben Sie sich dazu entschieden, die Erbschaft des Hauses in Nürnberg anzutreten, stellt sich jetzt die Frage, was mit dem Haus geschehen soll. Es gibt drei Möglichkeiten, wie ein Haus aus einem Erbe genutzt werden kann:
1. Geerbtes Haus selbst nutzen
Ein Haus aus einem Nachlass selbst zu nutzen, kann für viele Menschen der einzige Weg sein, sich ein eigenes Haus leisten zu können. Viele geerbte Häuser sind zwar schon in die Jahre gekommen, aber wem eine einfache Ausstattung genügt und nicht viel Geld in Umbaumaßnahmen oder Renovierungsarbeiten investieren muss, kann mit der Selbstnutzung der geerbten Immobilie glücklich werden. Sollte das Haus nicht nur Ihnen alleine, sondern einer Erbengemeinschaft vererbt worden sein, müssten Sie die anderen Parteien auszahlen, bevor Sie das Haus selbst nutzen können.
2. Geerbtes Haus verkaufen
Haben Sie ein Haus geerbt und möchten es verkaufen, sollten Sie zuerst sicherstellen, dass Sie dazu berechtigt sind. Erben Sie nämlich nicht alleine, sondern in einer Erbengemeinschaft, braucht es das Einverständnis jedes Einzelnen, um das Haus verkaufen zu können. Aber gerade für eine Erbengemeinschaft scheint der Verkauf des Hauses oft die beste Wahl, denn so lässt sich das Erbe genau und gerecht aufteilen. Haben Sie alleine geerbt und möchten trotzdem verkaufen, bietet der Hausverkauf Ihnen den Vorteil, dass Sie nach dem Verkauf keine Verwaltungskosten mehr haben, keine Mieter suchen müssen oder für Reparaturen aufkommen sollen. Mit dem Erlös aus der Veräußerung können Sie sich dann die Immobilie oder eine andere Investition leisten, von der Sie schon immer geträumt haben.
3. Geerbtes Haus vermieten
Für viele Erben hängen an einem Haus viele Erinnerungen, vor allem, wenn es sich um das ehemalige Elternhaus handelt. Auch wenn es vielleicht aus rein finanzieller Sicht gescheiter wäre, das Haus zu veräußern, bringen es manche Menschen nicht übers Herz. Eine Option kann es dann sein, das geerbte Haus zu vermieten. Denn so besteht immer noch die Möglichkeit, das Objekt zu einem späteren Zeitpunkt selbst zu beziehen. Die Vermietung eines geerbten Hauses ist für diejenigen die richtige Option, die sich mit der Entscheidung, was mit der Immobilie passieren soll, Zeit lassen möchten oder Erfahrungen in der Vermietung von Immobilien haben. Zudem sind monatliche Mieteinnahmen ein weiterer positiver Aspekt.
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Haus erben und verkaufen: Was ist ein Erbschein?
Erben erhalten nach erfolgreichem Antrag ein amtliches Dokument, den sogenannten Erbschein, dieser sie als rechtmäßige Nachfolger ausweißt. Den Erbschein stellt das zuständige Nachlassgericht, bzw. Amtsgericht, in dem der Erblasser zuletzt seinen Wohnsitz hatte. Ein Erbschein dient z.B. dazu, sich beim Grundbuchamt über Grundschuld und eventuelle Rechte dritter des Hauses zu informieren. Da Sie sich mit dem Erbschein als rechtmäßiger Erbe ausweisen können, ist dieses Dokument für einen erfolgreichen Hausverkauf sehr wichtig.
Wie erhalte ich einen Erbschein?
Um einen Erbschein zu erhalten, muss nachgewiesen werden, dass es sich bei den Antragsstellern um die rechtmäßigen Erben handelt. Erben können beim Nachlassgericht ihren Anspruch mit folgenden Dokumenten nachweisen:
- Vorlage des Testaments
- Vorlage eines Erbvertrages
- Nachweis des Verwandtschaftsverhältnisses zum Erblasser (durch z.B. Geburtsurkunden, Familienstammbuch oder entsprechende Urkunden etc.). Dieser Fall greift allerdings nur, wenn die gesetzliche Erbfolge in Kraft tritt.
Zu den oben genannten Dokumenten, die zum Nachweis dienen, müssen jedem Erbschein-Antrag zusätzlich folgende Unterlagen vorliegen:
- Sterbeurkunde des Nachlassers
- Personalausweis
- eidesstattliche Versicherungen, dass alle Angaben richtig sind
Wie viel kostet ein Erbschein
Erben kann zugleich mit viel Zeit- und Geldaufwand einhergehen. So ist auch der Erbschein kostenpflichtig.
Die Kosten eines Erbscheins richten sich nach dem Gesamtwert des Erbes, nicht nur der Immobilie, die Sie verkaufen möchten. Schulden des Erblassers werden vom Gesamtwert abgezogen. (§ 34 Gerichts- und Notarkostengesetz – GNotKG)
Nachlasswert bis: Gebühr:
| Nachlasswert bis: | Gebühr: |
|---|---|
| 125.000 € | 300,00 € |
| 200.000 € | 435,00 € |
| 500.000 € | 935,00 € |
Haus verkaufen ohne Erbschein
Ein Immobilienerbe ohne Erbschein zu verkaufen ist sehr schwierig und das ist auch gut so. Denn Banken, Behörden oder das Grundbuchamt müssen sich sicher sein, dass Sie der rechtmäßige Erbe sind, bevor Maßnahme in die Wege geleitet werden. Soll das Haus aus dem Nachlass veräußert werden, müssen zunächst die Erben im Grundbuch als Eigentümer der Immobilien gelistet sein. Nur dann kann nach dem Verkauf des Hauses der Käufer als neuer Besitzer eingetragen werden.
Ausnahmen bestätigen die Regeln: Ein Erbschein ist für den Verkauf nicht erforderlich, wenn Hinterbliebene ihr Recht auf das Erbe durch ein Testament oder einen Erbvertrag gegenüber dem Grundbuchamt zweifelsfrei beweisen können.
Immobilienerbe: Haus steuerfrei verkaufen
Wenn man vom steuerfreien Verkauf einer Erbschaftsimmobilie spricht, bezieht man sich meist auf die Spekulationssteuer. Der Gewinn aus dem Verkauf einer privat genutzten Immobilie bleibt nach § 23 EStG spekulationssteuerfrei, wenn:
- der Gewinn aus dem Verkauf weniger als 600 Euro bringt.
- das Haus frühestens zehn Jahre nach Erwerb verkauf wird.
- Sie Ihr Haus in Nürnberg dauerhaft oder mindestens zwei Jahre vor dem Hausverkauf selbst nutzen und vor Ablauf der Zehnjahresfrist verkaufen.
- die Immobilie dauerhaft oder mindestens zwei Jahre vor dem Verkauf mietfrei einem eigenen Kind überlassen und noch Kindergeld bezogen wurde.
Beispiel:
Ihr Vater vererbt Ihnen das Elternhaus als Alleinerbe. Der Vater hatte das Haus 13 Jahre vor seinem Tod gekauft. Das geerbte Haus darf also spekulationssteuerfrei veräußert werden.
Hätte ihr Vater das Haus allerdings erst vor 8 Jahren erworben, müssten Sie noch zwei Jahre warten, bis Sie das Haus ohne Spekulationssteuer verkaufen könnten. Die zwei Jahre könnten Sie überbrücken, in dem Sie das Haus für diese Zeit selbst nutzen oder es mietfrei einem Ihrer Kinder überlassen.
Wie Sie vielleicht erkennen können, sind die meisten Erbschaftsobjekte von der Spekulationssteuer befreit, denn viele Elternhäuser wurden bereits vor mehr als 10 Jahren erworben. Der Gewinn aus dem Hausverkauf fällt also eher selten unter das Spekulationssteuergesetz.
Unterschied Spekulationssteuer und Erbschaftssteuer
Wie oben schon aufgeführt, fällt eine Spekulationssteuer unter bestimmten Bedingungen auf den Gewinn nach dem Verkauf einer Erbschaftsimmobilie an.
Die Erbschaftssteuer hingehen bezieht sich auf das gesamte Erbe, nicht nur das geerbte Haus. Eine Erbschaftssteuer fällt an, wenn der Gesamtwert des Nachlasses Ihren Freibetrag übersteigt. Je näher der Verwandtschaftsgrad zum Erblasser, desto höher ist Ihr Freibetrag. Sind Sie beispielsweise die Ehefrau des Nachlassers, beträgt Ihr Freibetrag 500.000 Euro. Wenn der Verkehrswert des Gesamterbes unter dieser Summe bleibt, müssen Sie keine Erbschaftssteuer bezahlen. Erben Sie einen Gesamtwert von 600.000 Euro, wird eine Erbschaftsteuer auf die überschüssigen 100.000 Euro fällig.
Haus vor Erbfall verkaufen
Wer sich schon zu Lebzeiten von seinem künftigen Nachlass trennen möchte, kann dies ohne Weiteres tun. Zu einem Hausverkauf vor Eintritt des Erbfalls wird sogar in manchen Fällen geraten: Werden Sie oder Ihr Ehepartner z.B. pflegebedürftig, können von der Liquidierung der Immobilie die hohen Pflegekosten finanziert werden. Der übrige Erlös aus dem Verkauf fließt im Erbfall dann als Geldvermögen in den Nachlass. Neben des Eintretens eines Pflegefalls können Sie den Gewinn aus dem Hausverkauf auch für eine Weltreise oder eine neue barrierefreie Wohnung nutzen. Gestalten Sie sich Ihren wohlverdienten Lebensabend genau so, wie Sie es möchten.
Für die Beratung von Immobilienerbschaft steht Ihnen Ihr regionaler Experte Immopartner in Nürnberg gerne zur Seite.
Q & A
Die Kosten für einen Erbschein gehen aus § 34 Gerichts- und Notarkostengesetz – GNotKG hervor. Grundsätzlich richten sich die Erbscheinkosten nach dem Gesamtwert des Erbes.
| Nachlasswert bis: | Gebühr: |
|---|---|
| 125.000 € | 300,00 € |
| 200.000 € | 435,00 € |
| 500.000 € | 935,00 € |
Einen Erbschein erhalten Sie vom Nachlassgericht bzw. vom zuständigen Amtsgericht. Die Zuständigkeit richtet sich nach dem letzten angegebenen Wohnsitz des Verstorbenen.
Kurzgesagt fällt die Spekulationssteuer unter bestimmten Umständen auf den Verkaufsgewinn einer geerbten Immobilie an. Die Erbschaftssteuer hingehen fällt auf den Gesamtwert des Erbes an, wenn der Wert die Freibetragsgrenze übersteigt.
Ein Haus aus einem Erbfall kann immer dann spekulationssteuerfrei verkauft werden, wenn der Erblasser die Immobilie mehr als 10 Jahre vor seinem Ableben erworben hat. Erben Sie ein Haus, dass erst 5 Jahre vor dem Erbfall gekauft wurde, können Sie das Haus dann nur mit einer Spekulationssteuerabgabe verkaufen. Alternativ können Sie noch weitere 5 Jahre warten, um das Haus dann spekulationssteuerfrei verkaufen zu können.
Ob Sie ein geerbtes Haus verkaufen, selbst nutzen oder vermieten möchten, hängt zunächst davon ab, ob Sie die Immobilie alleine erben und alle Entscheidungen alleine treffen können, oder ob Sie das Haus mit einer Erbengemeinschaft erben. Alle Mitglieder einer Erbengemeinschaft müssen der weiteren Verwendung der Immobilie zustimmen. Wollen Sie die Immobilie beispielsweise selbst beziehen, müssen Sie die anderen Erben auszahlen. Wägen Sie vor einer Entscheidung alle Vor- und Nachteile gut ab und lassen Sie sich von einem Immobilienexperten dazu beraten. Das Team von Immopartner aus Nürnberg weiß, worauf es bei einem Immobilienerbe ankommt und steht Ihnen gerne zur Seite.
Hinweis:
Unser Ratgeber kann keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen oder ersetzen. Zur Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, Ihre Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater zu kontaktieren.
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