Wohnungsverkauf in Nürnberg
Eine vermietete Wohnung verkaufen: Das fällt vielen Kapitalanlegern nicht unbedingt schwer – insbesondere angesichts der attraktiven Wertsteigerung, die sie nach Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren steuerfrei vereinnahmen können. Anders verhält es sich hingegen, wenn es um die selbstgenutzte Eigentumswohnung geht: Sich von den eigenen vier Wänden zu trennen fällt vielen Immobilieneigentümern schwer – insbesondere, wenn sie diese individuell nach ihren Wünschen (um-)gestaltet haben. Neben dieser emotionalen Komponente beinhaltet der Wohnungsverkauf aber auch die finanzielle, die nicht unerheblich ist. So kann ein gut vorbereiteter Wohnungsverkauf gut und gerne zu einem deutlich höheren Verkaufspreis beitragen als bei einer weniger umsichtigen Herangehensweise. Wir von Immopartner Nürnberg geben Ihnen die wichtigsten Informationen rund um den Wohnungsverkauf in Nürnberg an die Hand und zeigen Ihnen, wie Sie sich optimal auf den Verkauf vorbereiten können und worauf Sie besonders achten sollten.
Inhaltsverzeichnis
Wohnung verkaufen in Nürnberg
Eine Eigentumswohnung zu verkaufen kann mehr oder weniger schwerfallen. Leichter ist es beim Verkauf einer vermieteten Wohnung – auch deshalb, weil viele Kapitalanleger bereits Wohneigentum besitzen und sich mit der Materie oftmals besser auskennen als Selbstnutzer. Letztere tun sich hingegen vielfach schwer, sich für den Wohnungsverkauf zu entscheiden. Die Gründe hierfür sind vielschichtig: So erfolgt der Verkauf der Wohnung nicht immer ganz freiwillig, sondern aufgrund gesundheitlicher Beeinträchtigungen im Alter – etwa, wenn es um eine Wohnung ohne Fahrstuhl in einer der oberen Etagen geht. Oder es hängen Erinnerungen daran, wenn die Wohnung über Jahrzehnte genutzt wurde. Und nicht zuletzt scheuen viele Wohnungseigentümer diesen weitreichenden Schritt, weil sie den damit einhergehenden Aufwand überfordert oder sie Sorge haben, ihre Wohnung unter Wert zu verkaufen. So dürften das Gros der Wohnungen in Nürnberg zwar in den letzten Jahren einen erheblichen Wertzuwachs erzielt haben, doch wer mit dem Verkaufserlös ein neues Domizil kaufen möchte, muss auch entsprechend tief in die Tasche greifen. Das gilt insbesondere für diejenigen Wohnungseigentümer, die einen Verkauf planen, um sich räumlich zu vergrößern – etwa über den Kauf eines Einfamilienhauses. Und nicht zuletzt gilt es auch, die steuerlichen Aspekte im Blick zu haben.
JETZT mit uns TELEFONIEREN! Nicole Sagraloff (0911) 47 77 60 13
SICHERN Sie JETZT Ihren Platz in der Immobiliensprechstunde!
Aktuelle Immobilienpreise in Nürnberg
Ist die Entscheidung für den Wohnungsverkauf in Nürnberg endgültig gefallen, ergeben sich in der Regel als Nächstes zwei Fragen: Sind die Rahmenbedingungen auf dem Immobilienmarkt gerade günstig? Und wie hoch könnte der Verkaufserlös ausfallen? Der mögliche Verkaufserlös hängt einerseits natürlich von der Ausstattung der Eigentumswohnung und dem Zustand des Hauses ab. Andererseits spielt die Lage eine entscheidende Rolle. Zum Immobilienmarkt in der Metropolregion Nürnberg und den Rahmenbedingungen für den Verkauf lässt sich generell sagen, dass der Markt solide Rahmenbedingungen bietet. Nürnberg und das Umland zählen zu den zehn größten Wirtschaftsräumen Deutschlands, mit etwa 150.000 ansässigen Unternehmen, darunter viele IT-Unternehmen. Das schätzen auch junge hochqualifizierte Menschen aus dem gesamten Bundesgebiet, entsprechend hoch ist die Nachfrage nach Wohnraum. Hinzu kommt, dass das Angebot, unter anderem aufgrund strenger
Bauvorschriften, langwieriger Genehmigungsverfahren und detaillierter
Umweltauflagen, eher knapp ist.
Der Immobilienmarkt Nürnberg 2024: Herausforderungen und Chancen
Das Jahr 2023 gestaltete sich für den Immobilienmarkt in Nürnberg als herausfordernd, mit einem markanten Rückgang der Kauf- und Verkaufsaktivitäten um 72% gegenüber dem Vorjahr. Trotz dieser Hürden deutet eine Analyse von Immopartner auf positive Entwicklungen hin, die eine hoffnungsvolle Zukunft für den Markt signalisieren.
Transformation zum Käufermarkt und Immobilienpreisentwicklung
Eine signifikante Veränderung ergab sich durch die Zinserhöhung auf bis zu 4,2% in der zweiten Jahreshälfte 2022, was den Immobilienmarkt Nürnberg von einem Verkäufer- zu einem Käufermarkt wandelte. Diese Entwicklung führte zu einer Anpassung der Immobilienpreise in Nürnberg:
-
Häuser: Die Preise für Häuser in Nürnberg haben seit dem ersten Quartal 2022 bis zum ersten Quartal 2024 einen Rückgang von 14,33% erlebt. Während der Durchschnittspreis pro Quadratmeter im Quartal 01/2022 noch bei 4.404 € lag, ist er bis zum Quartal 01/2024 auf 3.773 € gefallen. Diese Anpassung reflektiert den Übergang zu einem Käufermarkt und die damit verbundene Neubewertung der Immobilienpreise.
-
Bestandswohnungen: Auch bei Bestandswohnungen ist ein Preisrückgang zu verzeichnen. Hier sank der Preis pro Quadratmeter von 4.316 € im ersten Quartal 2022 auf 4.009 € im ersten Quartal 2024, was einem Rückgang von 7,11% entspricht. Diese Entwicklung zeigt, dass der Markt sich anpasst und Preiskorrekturen sowohl bei Häusern als auch bei Bestandswohnungen stattfinden.
-
Neubauwohnungen: Der Markt für Neubauwohnungen zeigt sich etwas stabiler, mit einem leichten Preisrückgang von 1,33% im gleichen Zeitraum. Von 5.170 € pro Quadratmeter im ersten Quartal 2022 sank der Preis auf 5.101 € pro Quadratmeter im ersten Quartal 2024. Dies deutet auf eine gewisse Resilienz in diesem Segment des Marktes hin, trotz der allgemeinen Marktanpassungen.
Optimistischer Ausblick und Marktdynamik Anfang 2024
Die Stabilisierung der Zinssätze bei etwa 3,5% Anfang 2024 hat die Nachfrage nach Immobilien in Nürnberg belebt. Die gesteigerte Nachfrage, zusammen mit dem Anstieg der Mietpreise, verheißt einen positiven Start ins Jahr, wobei Immobilien in begehrten Lagen ihren Wert besser halten können. Im Kontrast dazu stehen energetisch sanierungsbedürftige Objekte, die am stärksten von Wertverlusten betroffen sind.
Zusammenfassung und Ausblick
Die aktuelle Lage bietet insbesondere informierten und finanzkräftigen Käufern gute Investitionsmöglichkeiten. Die Anpassungen des Marktes signalisieren eine resiliente Zukunft für den Immobilienmarkt Nürnberg. Mit einem stabilisierenden Markt und anhaltend hoher Nachfrage gehen Experten optimistisch in das Jahr 2024.
Tipp: Für detaillierte Einblicke und aktuelle Informationen zu Immobilienpreisen in Nürnberg, Fürth und Erlangen empfehlen wir unsere umfassenden Immobilienmarktberichte. Diese sind wertvolle Ressourcen für Verkäufer, um sich über die neuesten Preisentwicklungen zu informieren und fundierte Entscheidungen zu treffen:
- Nürnberg: Immopartner Immobilienpreise Nürnberg
- Fürth: Immopartner Immobilienpreise Fürth
- Erlangen: Immopartner Immobilienpreise Erlangen
Sichern Sie sich jetzt Ihren Termin für ein individuelles Bewertungsgespräch!
Wohnungsverkauf und Steuer – worauf achten?
Geht es um die Frage, wann der richtige Zeitpunkt für den Wohnungsverkauf gekommen ist, spielt das Thema Steuern eine wesentliche Rolle: Denn es hängt vom Zeitpunkt des Verkaufs davon ab, ob der Verkaufsgewinn der Spekulationssteuer unterliegt oder nicht. So fällt die Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn nur dann an, wenn die Wohnung vor Ablauf der Spekulationsfrist verkauft wird. Diese beläuft sich bei vermieteten Wohnungen auf zehn Jahre, wobei es eine Ausnahme gibt: Wer die Wohnung im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt hat, erhält den Verkaufsgewinn steuerfrei. Wird die Wohnung durchgehend selbst bewohnt, gilt dies ebenfalls.
Angesichts der in den letzten Jahren stark gestiegenen Kaufpreise für Wohnungen in Nürnberg ist der steuerliche Aspekt erheblich und sollte daher unbedingt berücksichtigt werden – indem zunächst die Spekulationsfrist geprüft wird: So können Wohnungseigentümer, die ihre Wohnung kurz vor Ablauf der Spekulationsfrist verkaufen wollen, eine Menge Geld sparen, wenn sie den Verkauf erst nach Ablauf der Frist angehen. Wichtig für Erben: In diesem Fall läuft die Spekulationsfrist nicht von neuem, sondern wird quasi vom Erblasser übernommen.
Tipp: Sie haben eine Eigentumswohnung in Nürnberg geerbt und möchten diese verkaufen? In unserem Beitrag „Wohnung in Nürnberg geerbt – das muss ich wissen“ erhalten Sie weitere Informationen zu diesem Thema.
Wohnung von privat verkaufen – oder mit Makler?
In puncto Wohnungsverkauf haben die Eigentümer zwei Möglichkeiten: Sie können entweder den Verkauf selbst durchführen und organisieren – oder einen Makler damit beauftragen. Beide Varianten bringen Vor- und Nachteile mit sich, die jeweils wichtigsten Argumente im Überblick:
Wohnungsverkauf von privat
Wer auf eigene Faust seine Wohnung verkaufen will, sollte vor der endgültigen Entscheidung die folgenden Vor- und Nachteile sorgfältig gegeneinander abwägen:
Vorteile:
- Es fällt keine Maklercourtage an, was natürlich sowohl für den Käufer als auch den Verkäufer vorteilhaft ist. Letzterer kann daher von der Möglichkeit Gebrauch machen, den Verkaufspreis etwas höher anzusetzen, sofern die Lage gefragt genug ist. Andernfalls ist der Spielraum hierfür eher begrenzt und es besteht die Gefahr, dass die Wohnung zu einem überhöhten Preis angeboten wird.
- Wird die Wohnung an Personen aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis verkauft, profitieren diese von deutlich niedrigeren Erwerbsnebenkosten.
Nachteile:
- Nicht selten schätzen Wohnungseigentümer den Verkaufswert ihrer Immobilie falsch ein – sei es zu niedrig oder zu hoch. Im ersten Fall kann ihnen so schnell ein mitunter sechsstelliger Betrag entgehen. Und im zweiten Fall kann es passieren, dass sich die Vermarktung in die Länge zieht, was Käufer abschreckt und zu einem erhöhten Verkaufsdruck führt. Schlimmstenfalls wird die Wohnung dann am Ende zu einem Preis verkauft, der geringer ausfällt als es möglich gewesen wäre.
- Generell müssen Wohnungseigentümer in Regionen mit hoher Nachfrage – und dazu gehört eindeutig auch Nürnberg – einen hohen Zeitaufwand für ihre Verkaufsaktivitäten einkalkulieren, da die Zahl der Interessenten sehr hoch ist und die Besichtigungen organisiert werden müssen. Zudem gibt es viele Interessenten, die gar nicht ernsthaft am Wohnungskauf denken, sondern eher zum Zeitvertreib Besichtigungstermine vereinbaren.
Wohnungsverkauf mit Makler
Auch beim Wohnungsverkauf mit einem Makler sollten die Vor- und Nachteile dieser Vermarktungsform ebenfalls gegenübergestellt werden:
Vorteile:
Der Wohnungsverkauf mit einem Makler bringt eine erhebliche Zeitersparnis mit sich, denn dieser nimmt den Eigentümer eine Menge Arbeit ab:
- Er kümmert sich um die Beschaffung wichtiger Dokumente zur Wohnung. Dazu gehört unter anderem auch ein gültiger Energieausweis.
- Er erstellt ein aussagekräftiges und ansprechendes Exposé und kümmert sich um die erforderlichen Informationen sowie die Aufbereitung – beispielsweise in Form von dreidimensionalen Ansichten und professionell gemachter Fotos.
- Er übernimmt sämtliche Aufgaben rund um die Vermarktung und wählt die geeigneten Kanäle hierfür aus. Das kann die hauseigene Interessentenkartei sein – oder auch das Schalten eines Inserats auf geeigneten Immobilienportalen.
- Er ermittelt den Wert der Immobilie, kalkuliert einen angemessenen Kaufpreis und legt einen geeigneten Kaufpreiskorridor fest.
- Er führt die Besichtigungen durch und ist Ansprechpartner bei Rückfragen zur Wohnung.
- Er kümmert sich auf Wunsch auch um den Kaufvertragsentwurf, einen Notar und den Beurkundungstermin.
- Da kompetente und erfahrene Makler in der Regel eine Interessentenkartei pflegen, finden sie über diesen Kanal oftmals zügig einen Käufer. Auf diese Klientel kann ein Privatverkäufer hingegen nicht zurückgreifen.
- Höhere Chance auf das Erzielen eines angemessenen Verkaufspreises. Makler kennen den Markt in der Regel besser als Laien und können den optimalen Verkaufspreis daher besser einschätzen.
Nachteile:
- Beim Wohnungsverkauf mit Makler wird Maklercourtage fällig, was natürlich das Budget des Käufers belastet und den Spielraum für einen höheren Kaufpreis reduziert. Angesichts der Tatsache, dass Privatverkäufer mit einem nicht korrekt geschätzten Verkaufspreis schlimmstenfalls viel Geld verschenken, ist die Maklercourtage jedoch als kleineres Übel zu sehen.
- Mitunter bieten auch Makler ohne nennenswerte Qualifikation ihre Dienste an, die keinen Pfifferling wert sind. Daher ist es wichtig, einen kompetenten Makler zu wählen. Ein Indiz hierfür ist in der Regel die Mitgliedschaft in einem Immobilienverband, auch eine Ausbildung mit entsprechender Qualifikation, kann ein Hinweis auf einen seriös arbeitenden Makler sein. Hilfreich ist es zudem, im Bekannten-, Verwandten- und Kollegenkreis zu fragen, wer mit welchem Makler gute Erfahrungen gemacht hat.
Wie läuft der Wohnungsverkauf in Nürnberg ab?
Wer seine Wohnung in Nürnberg verkaufen möchte, muss eine Menge regeln. Hilfreich ist es daher, sich schon im Vorfeld über den konkreten Ablauf zu informieren. Dieser gestaltet sich folgendermaßen:
- Schritt 1: Zustand der Wohnung und des Hauses erfassen
Damit die Wohnung bestmöglich präsentiert und ein aussagekräftiges Exposé erstellt werden kann, ist zunächst eine Bestandsaufnahme erforderlich: Was wurde in den vergangenen Jahren saniert, wo besteht Sanierungsbedarf und was hat die Eigentümergemeinschaft dahingehend geplant. Diese Informationen gilt es ebenso zusammenzutragen wie die Maßnahmen, die innerhalb der Wohnung durchgeführt wurden, denn solche Informationen fragen Kaufinteressenten oftmals ab. Wer einen Makler hinzuzieht, sollte die Bestandsaufnahme gemeinsam mit dem Profi durchführen. - Schritt 2: Verkaufsunterlagen zusammenstellen
Im zweiten Schritt gilt es, die für den Wohnungsverkauf wichtigen und erforderlichen Unterlagen zu sammeln. Dazu gehören bei einem Wohnungsverkauf vor allem die Unterlagen zur Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Mitglied der Käufer wird (Details dazu unter Punkt 7). Nicht erforderlich, aber für Kaufinteressenten hilfreich sind Unterlagen zur Haustechnik – etwa zur Heizungsanlage.Wichtig für den Wohnungsverkauf: Es ist ein gültiger Energieausweis erforderlich. Möglicherweise liegt dieser bereits vor, dann sollte zunächst geprüft werden, ob er noch gültig ist. Falls nicht, können Sie über uns kostengünstig und mit wenigen Klicks einen neuen Energieausweis beantragen.
- Schritt 3: Wertermittlung: Wie hoch sollte der Verkaufspreis sein?
Die Ermittlung des Werts der Wohnung in Nürnberg ist auf zweierlei Wegen möglich: Man kann zum einen selbst recherchieren, Marktberichte zur Region zusammentragen und diese dann auswerten, um eine Vorstellung von einem angemessenen Verkaufspreis zu entwickeln. Zum anderen bieten Profis ihre Unterstützung an. Wer ohnehin einen Makler mit der Vermarktung beauftragt, erhält diese Dienstleistung in der Regel kostenlos. Alternativ kann auch ein Immobiliensachverständiger mit der Erstellung eines Wertgutachtens beauftragt werden.Tipp: Sie möchte Ihre Wohnung verkaufen und benötigen eine erste Einschätzung zur Höhe des Verkaufspreises? Mit unserem Tool zu Online-Wertermittlung können Sie mit wenigen Klicks kostenlos und unverbindlich eine erste Information zum möglichen Verkaufspreis erhalten.
- Schritt 4: Verkauf vorbereiten
Es spricht durchaus einige Aspekte für den Wohnungsverkauf von privat, wie wir in Punkt 4 erläutert haben. Wer sich für diesen Weg beim Verkauf einer Wohnung entscheidet, muss sich dann allerdings auch um einiges kümmern. So gilt es zunächst, die Wohnung so zu fotografieren, dass die Bilder aussagekräftig und ansprechend sind. Dann muss das Exposé erstellt werden, das ebenfalls möglichst viel Interesse wecken sollte und Lust auf eine Besichtigung macht. Dann muss geklärt werden, über welche Kanäle die Wohnung vermarktet werden soll: Per Mund-zu-Mund-Propaganda oder zusätzlich über eine Annonce auf einem Online-Immobilienportal? Wer sich diese Aufgaben nicht zutraut oder wenig Zeit hat, sich um diese Belange zu kümmern, sollte sich nun auf die Suche nach einem geeigneten Makler machen. Beim Wohnungsverkauf in Nürnberg empfiehlt es sich natürlich, eine vor Ort bestens vernetztes Maklerbüro zu wählen, das mit den Besonderheiten des lokalen Immobilienmarktes vertraut ist. - Schritt 5: Die Wohnung auf Vordermann bringen
Als nächstes geht es darum, die Wohnung für die Besichtigungen vorzubereiten. Dabei gilt es natürlich, sie optimal zu präsentieren. Eine Grundreinigung gehört ebenso dazu wie das Aufräumen, sofern die Wohnung noch genutzt wird. Dabei sollten auch Außenbereiche wie Balkon oder Terrasse berücksichtigt werden. Wer einen Garten nutzen kann, sollte auch hier aktiv werden.Tipp: Ist die Wohnung bereits leergeräumt, können Firmen für „Home Staging“ beauftragt werden, die sie gekonnt möblieren und bestmöglich in Szene setzen. Das kann beispielsweise bei schwierigen Lichtverhältnissen oder Grundrissen hilfreich sein, um Kaufinteressenten eine Vorstellung von der späteren Nutzung zu geben.
- Schritt 6: Organisieren der Besichtigungen
Wer seine Wohnung ohne Makler verkaufen will, muss sich selbst um die Organisation und Durchführung der Besichtigungstermine kümmern. Dabei sollte einiges an Zeit einkalkuliert werden – auch weil viele Kaufinteressenten Rückfragen haben. Jeweils vor den Terminen sollte die Wohnung jeweils auch noch einmal gründlich aufgeräumt werden. - Schritt 7: Mit Kaufinteressenten verhandeln
Wurde ein Kaufinteressent gefunden, gilt es im nächsten Schritt, sich über den endgültigen Verkaufspreis und die Details des Kaufvertrages zu einigen. Wurde ein Makler mit dem Wohnungsverkauf beauftragt, kümmert dieser sich um die Organisation des Notartermins. Wer seine Wohnung von privat verkauft, muss dies selbst in die Hand nehmen, wobei in der Regel der Käufer aktiv wird. Natürlich steht es Verkäufern auch frei, einen Notar zu empfehlen.Tipp: Sie suchen einen Notar in Nürnberg? Nutzen Sie unsere umfangreiche Notarliste, die wir bereits zusammengestellt haben.
- Schritt 8: Wohnungsübergabe vorbereiten
Damit es bei der Wohnungsübergabe nicht zu Problemen und Verzögerungen kommt, empfiehlt es sich, diese gründlich vorzubereiten. In der Regel beinhaltet dies die komplette Räumung der Wohnung und der dazugehörigen Abstellräume. Generell muss sich die Wohnung bei der Übergabe in dem Zustand befinden, die im Kaufvertrag vereinbart wurde. War beispielsweise das Entfernen der Einbauküche vorgesehen, muss die Küche leer sein. Wurde die Küchenmöbel mitverkauft, müssen sie ausgeräumt und gereinigt übergeben werden. Generell ist es zudem wichtig, dass die Wohnung gemäß § 433 BGB frei von Sach- und Rechtsmängeln übergeben wird. - Schritt 9: Die Wohnungsübergabe
Die Wohnungsübergabe sollte erst erfolgen, wenn der Käufer den Kaufpreis vollständig gezahlt hat. Ist dies der Fall, kann der Termin vereinbart werden, bei dem der Käufer die Schlüssel sowie alle wichtigen Unterlagen rund um die Wohnung erhält. Dazu gehört unter anderem der Energieausweis. Außerdem wird ein Übergabeprotokoll erstellt. Beim Wohnungsverkauf mit Makler hilft dieser dabei, ansonsten müssen Verkäufer sich selbst darum kümmern. wird ein Übergabeprotokoll erstell. Wer einen Makler beauftragt hat, wird auch hier unterstützt.
Wohnung verkaufen in Nürnberg – die sieben wichtigsten Tipps
Eine Wohnung in Nürnberg verkaufen ist kein kleines Unterfangen, schließlich geht es um eine erhebliche Summe dabei. Entsprechend wichtig ist es daher, beim Verkauf nichts Wichtiges zu übersehen. Unsere sieben Tipps sorgen für den Überblick:
- Tipp 1: Den Wohnungsverkauf frühzeitig vorbereiten
Der Verkauf einer Eigentumswohnung will sorgfältig vorbereitet sein. Und das kostet Zeit. Daher sollte frühzeitig mit den Vorbereitungen begonnen werden. Dabei gilt es zunächst, wichtige Aspekte zu klären: Bei vermieteten Wohnungen kann es beispielsweise sinnvoll sein, die Mieter zu informieren und auszuloten, inwiefern sie sich zu einem Auszug bereit erklären würden. Dies ist durchaus üblich und wird in der Regel mit einem Betrag X vergütet, über den es sich dann zu einigen gilt. Dabei sollte auch die Spekulationsfrist berücksichtigt werden – ist sie beim Verkauf ein Thema oder ohnehin längst ausgelaufen? Sind diese wichtigen Fragen geklärt, steht dem Verkauf der Wohnung nichts mehr im Wege. - Tipp 2: Sachliche Bestandsaufnahme
Viele Haus- und auch Wohnungseigentümer überschätzen den Wert ihrer eigenen vier Wände. Das gilt es bei der Bestandsaufnahme jedoch zu vermeiden, denn nicht jeder Kaufinteressent schätzt beispielsweise sehr individuelle Eigenheiten der Wohnung, die der Eigentümer mit Herzblut gestaltet hat. Daher sollten Wohnungsverkäufer versuchen, die Immobilie möglichst neutral zu beurteilen und sich auf den Zustand zu konzentrieren. Andernfalls laufen sie Gefahr, den Verkaufspreis zu hoch einzuschätzen, was die Vermarktung mindestens verzögert, wenn nicht sogar deutlich erschwert, was den Verkaufspreis angeht. - Tipp 3: Einen realistischen Verkaufspreis einplanen
Wer seine Wohnung (zu) teurer verkaufen will als es der Markt realistisch betrachtet hergibt, riskiert, am Ende einen niedrigeren Verkaufspreis zu erzielen als bei einer marktgerechten Kaufpreisforderung. Dieser Aspekt ist daher von größter Wichtigkeit, weshalb der Verkaufspreis mit größtmöglicher Sorgfalt ermittelt werden sollte. Das dürfte Wohnungseigentümern nicht schwerfallen, die mit Makler verkaufen, da diese sie dabei unterstützt. Wer von privat verkauft, sollte mit viel Fingerspitzengefühl an das Thema herangehen. - Tipp 4: Unterlagen schon früh zusammenstellen
Der Wohnungsverkauf kann eine zeitaufwändige Angelegenheit sein. Und oftmals hält der Alltag auch Überraschungen bereit, die Zeit kosten. Daher ist es sinnvoll, bereits frühzeitig mit dem Zusammentragen der für den Wohnungsverkauf wichtigen Unterlagen zu beginnen (siehe hierzu auch Punkt 7). Das hat den Vorteil, dass sich für den günstigen Fall, dass sehr schnell ein Kaufinteressent gefunden wird, keine Verzögerung eintritt, sondern der Wohnungsverkauf schnell abgewickelt werden kann. - Tipp 5: Ein großzügiges Zeitbudget einplanen
Der Wohnungsverkauf kann eine zeitraubende Angelegenheit sein – beispielsweise, wenn es sich um eine Wohnung in gefragter Lage in Nürnberg handelt – oder umgekehrt, wenn sich nur schwer ein Käufer findet und daher alle Register bei der Vermarktung gezogen werden müssen. Profis empfehlen daher, lieber großzügig Zeit für den Verkauf der Wohnung in Nürnberg einzuplanen. Das gilt insbesondere für alle, die den Erlös aus dem Wohnungsverkauf für eine weitere Investition benötigen – beispielsweise für den Erwerb einer barrierefreien Wohnung. - Tipp 6: Fachleute zur Unterstützung anheuern
Nicht jeder Wohnungseigentümer kann oder will sich mit komplexen Themen rund um den Verkauf der Wohnung kümmern. Auch der Zeitfaktor kann ein Grund sein, auf den Rat von Fachleuten zu setzen. Dazu gehören beispielsweise Steuerberater, die Fragen zur Spekulationssteuer beantworten können. Oder die Wohnung sieht leer geräumt wenig einladend aus – dann kann eine Firma für Home Staging beauftragt werden, die sie für die Besichtigungen herrichtet. - Tipp 7: Makler mit Bedacht auswählen
Wer sich für den Wohnungsverkauf mit Makler entscheidet, sollte bei der Auswahl des Maklerbüros sorgfältig vorgehen, da es leider auch wenig kompetente Maklerbüros am Markt gibt. Hilfreich ist es dabei, sich auf regional tätige Makler zu konzentrieren, die sich vor Ort auskennen Auch die Mitgliedschaft im Immobilienverband IVD kann ein gutes Indiz für einen qualifizierten Makler sein. Generell lohnt es sich auch, sich zunächst im Bekanntenkreis umzuhören und Empfehlungen einzuholen.
Wohnung verkaufen in Nürnberg – die wichtigsten Fragen auf einem Blick
Rund um den Wohnungsverkauf in Nürnberg stehen Eigentümer in der Regel vor vielen Fragen. Wir haben die wichtigsten Fragen zum Thema noch einmal in einem Überblick zusammengefasst:
Wohnung verkaufen – was muss dabei beachtet werden?
Der Verkauf der Wohnung fällt nicht jedem Eigentümer leicht – auch deshalb, weil es um eine beträchtliche Summe dabei geht. Entsprechend wichtig ist eine gründliche Vorbereitung und eine durchdacht durchgeführte Abwicklung. Kompetente Unterstützung erhalten Wohnungseigentümer, wenn sie sich für den Verkauf ihrer Wohnung in Nürnberg mit Makler entscheiden. Dieser hilft bei allen Schritten bis zur Wohnungsübergabe (mehr dazu unter Punkt 4).
Welche Unterlagen werden für den Wohnungsverkauf benötigt?
Für den Wohnungsverkauf in Nürnberg sollten folgende Unterlagen zusammengestellt werden (mehr dazu unter Punkt 7):
- Auszug aus der Flurkarte (Ansprechpartner ist das zuständige Katasteramt)
- Grundbuchauszug (erhältlich beim zuständigen Amtsgericht)
- Wohnflächenberechnung
- Bauunterlagen (Baugenehmigung, Bauplan, Bauzeichnungen, Grundrisse, Ansichten etc.)
- Teilungserklärung
- Protokolle zu den letzten Eigentümerversammlungen
- Gemeinschaftsordnung
- Aufteilungsplan
- Hausgeldabrechnungen der letzten Jahre
- Wirtschaftsplan
- bei vermieteter Wohnung: Mietvertrag
- Rechnungen zu umfangreicheren Sanierungsmaßnahmen
- Nach größeren Umbauten: Unterlagen zur Statik
- Versicherungsschein zur Wohngebäudeversicherung (Ansprechpartner ist die Hausverwaltung)
- Unterlagen zur Haustechnik in der Wohnung (beispielsweise Wartungsberichte zur Gasetagenheizung)
- Energieausweis (diesen muss dem Käufer spätestens eine Woche nach der notariellen Beurkundung ausgehändigt werden)
- Bei der Wohnungsübergabe: Übergabeprotokoll
Wohnung in Nürnberg verkaufen: Wie berechne ich den Immobilienwert?
Der Immobilienwert hängt von diversen Faktoren ab – darunter die Lage, das Grundstück und der Zustand des Gebäudes und natürlich auch die Großwetterlage auf dem Immobilienmarkt in Nürnberg. Nicht jeder Wohnungseigentümer traut sich eine fachgerechte Einschätzung des Marktwerts zu, daher kann es sinnvoll sein, einen Profi ins Boot zu holen, der die Einwertung vornimmt. Wer die Wohnung mit Makler verkaufen will, kann auf seine Dienste zurückgreifen, andernfalls kommt ein Immobiliensachverständiger hierfür infrage.
Tipp: Mit Hilfe unserer kostenlosen Online-Wertermittlung können Sie mit nur wenigen Klicks eine erste Werteinschätzung erhalten.
Wie lange dauert der Wohnungsverkauf in Nürnberg?
Der Verkauf einer Wohnung zieht sich von den ersten Überlegungen bis hin zur Wohnungsübergabe im Schnitt über sechs bis zwölf Monate hin. Ob es schneller geht oder länger dauert, hängt auch davon ab, wie umfangreich die Vorbereitungen sind oder ob der Verkauf zügig angegangen werden kann, weil die Wohnung im ausgezeichneten Zustand ist.
Welche Kosten fallen beim Wohnungsverkauf in Nürnberg an?
Beim Wohnungsverkauf gehen die Kosten für Kaufvertrag, Notar und Grundbucheintrag zu Lasten des Käufers. Sofern die Wohnung nicht von privat, sondern mit einem Makler verkauft wird, teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklergebühr. Darüber hinaus müssen Wohnungsverkäufer oftmals noch Kosten für die Herrichtung der Wohnung – etwa für das Erstellen eines neuen Energieausweises, die Unterstützung durch eine Home Staging-Firma oder Entrümpelungskosten bei Erbfällen.
Wann wird Spekulationssteuer fällig?
Spekulationssteuer auf den Verkaufsgewinn fällt für Wohnungsverkäufer nur dann an, wenn sie die Wohnung vor Ablauf der Spekulationsfrist veräußern. Bei Vermietung beträgt die Frist zehn Jahren – es sei denn, die Wohnung wurde im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt. Wer die Wohnung durchgehend selbst genutzt hat, kann sie jederzeit steuerfrei verkaufen (mehr zum Thema unter Punkt 3).
