Hausverkauf
Der Hausverkauf ist in der Regel eine Angelegenheit mit enormer Tragweite – emotional wie finanziell. Entsprechend sorgfältig sollten Hauseigentümer dabei vorgehen. Wir von Immopartner Nürnberg haben die wichtigsten Informationen und Fragestellungen rund ums Thema Haus verkaufen zusammengestellt, die Hausbesitzer kennen sollten, bevor sie sich für diesen großen Schritt entscheiden.
Inhaltsverzeichnis
Haus verkaufen – ja oder nein?
Ein Haus verkaufen – das ist oftmals eine sehr emotionale Entscheidung, denn schließlich geht es vielfach darum, sich von einem Ort zu trennen, mit dem man viele schöne Erinnerungen verbindet. Das kann zum Beispiel das eigene Haus sein, in dem die Kinder aufgewachsen sind und das im Alter aus gesundheitlichen Gründen verkauft werden soll. Oft geht es auch um das geerbte Elternhaus, das die mittlerweile erwachsenen Kinder nicht selbst nutzen können oder wollen.
Hinzu kommt, dass die Entscheidung nicht nur in emotionaler, sondern auch in finanzieller Hinsicht weitreichend ist: Schließlich geht es beim Hausverkauf je nach Region, Größe und Zustand des Hauses und des Grundstücks um einen sechs-, mitunter sogar auch siebenstelligen Betrag. Daher sollten Hauseigentümer sich zunächst umfassend informieren und gegebenenfalls auch auf professionelle Hilfe setzen, bevor sie ihr Haus verkaufen.
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Haus verkaufen: Wann ist der richtige Zeitpunkt?
Steht die Entscheidung für den Hausverkauf fest, gilt es, auch den Zeitpunkt wohldurchdacht zu wählen. Dabei spielt natürlich auch der Immobilienmarkt eine entscheidende Rolle: Wie stellt sich die Marktlage generell dar? Sind die Hauspreise in letzter Zeit sehr stark gestiegen oder stagnieren sie tendenziell? Mit welcher Kaufpreisentwicklung ist in den nächsten Monaten zu rechnen? Solche Fragen sollten im Vorfeld geklärt werden, sofern der Verkauf nicht zwingend sofort erfolgen muss.
Tipp:
Sie wohnen im Großraum Nürnberg-Erlangen und denken über einen Hausverkauf nach? Nutzen Sie unseren Immobilienmarktbericht, um sich einen ersten Überblick über den Markt zu verschaffen. Zum kostenlosen PDF-Download gelangen Sie hier. Gezielt nach Stadtteilen können Sie zudem online in unserem Preisatlas recherchieren.
Spekulationsfrist: Vorsicht Steuerfalle!
Eine entscheidende Rolle bei der Frage nach dem richtigen Zeitpunkt für den Hausverkauf spielt auch das Thema Steuern: Denn davon hängt ab, ob Spekulationssteuer anfällt oder nicht, wie die Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn auch bezeichnet wird. Sie wird jedoch nur fällig, wenn der Hausverkauf vor Ablauf der so genannten Spekulationsfrist erfolgt. Diese beträgt bei Vermietung zehn Jahre – es sei denn, das Haus wurde im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt. Wurde das Haus durchweg selbst genutzt, ist der Verkauf jederzeit steuerfrei möglich.
Da beim Hausverkauf aufgrund der vielfach stark gestiegenen Kaufpreise durchaus ein sehr hohe Verkaufsgewinn anfallen kann, sollte vor dem Verkauf zunächst geprüft werden, inwieweit Spekulationssteuer anfallen könnte. Läuft die Spekulationsfrist beispielsweise in wenigen Monaten ab, ist es sinnvoll, mit dem Verkauf bis zum Ablauf der Frist zu warten. Wichtig bei Erbfällen: Die Spekulationsfrist beginnt mit dem Eigentümerwechsel aufgrund des Erbfalls nicht von neuem, maßgeblich ist vielmehr der Zeitpunkt des Erwerbs durch den Erblasser.
Tipp:
Sie wollen Ihr Haus verkaufen und sind unsicher, ob Spekulationssteuer auf Sie zukommen könnte? Weitere Informationen haben wir in unserem Beitrag Steuern beim Hausverkauf für Sie zusammengestellt.
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Hausverkauf mit Makler – oder von privat?
Immer wieder stellen sich verkaufswillige Immobilieneigentümer die Frage, ob sie ihr Haus mit Makler verkaufen sollten oder ob ein Hausverkauf von privat sinnvoller wäre. Die Vor- und Nachteile eines Verkaufs mit und ohne Makler im Überblick:
Haus verkaufen ohne Makler
Wer den Hausverkauf von privat plant, sollte Vor- und Nachteile im Blick haben:
Vorteile:
- Es fällt für Käufer und Verkäufer keine Maklercourtage an und der Verkaufspreis kann gegebenenfalls etwas höher angesetzt werden. Das ist jedoch eher beim Hausverkauf in gefragter Lage realistisch als in einem eher schwierigen Marktumfeld mit geringer Nachfrage.
- Beim Verkauf im engeren Verwandten- und Bekanntenkreis profitiert der Käufer von niedrigeren Erwerbsnebenkosten.
Nachteile:
- Der Hausverkauf kann mit einem erheblichen Zeitaufwand einhergehen. Denn auch ein top-gepflegtes Traumhaus in Bestlage verkauft sich nicht ganz von allein. Schließlich kann eine solche Immobilie einen wahren Run von Interessenten auslösen – und dann müssen jede Menge Besichtigungen organisiert und durchgeführt werden.
- Der Verkaufspreis wird oftmals falsch eingeschätzt. Damit laufen Hausverkäufer Gefahr, entweder den Preis zu niedrig anzusetzen und schlimmstenfalls einen sechsstelligen Betrag zu verschenken. Oder sie haben überzogene Preisvorstellungen, was dazu führen kann, dass sich der Hausverkauf länger als geplant hinzieht, weil die Immobilie dann schnell als „verbrannt“ gilt. Oftmals werden solche Häuser letztlich unter dem angemessenen Kaufpreis veräußert.
Haus verkaufen mit Makler
Auch beim Hausverkauf mit Makler gilt es, die Vor- und Nachteile zu kennen und gegeneinander abzuwägen:
Vorteile:
- Er kümmert sich darum, die wichtigsten Informationen zu Haus und Grundstück zu beschaffen.
- Er erstellt ein informatives, ansprechendes und professionell bebildertes Exposé, auf Wunsch auch mit Möglichkeit der Online-Besichtigung.
- Er übernimmt die Vermarktung über geeignete Kanäle – und schaltet beispielsweise Annoncen auf den gängigen Immobilienportalen, Interessentenkartei
- Er nimmt eine Marktpreiseinschätzung vor, um den angemessenen Verkaufspreis zu ermitteln
- Er organisiert die Besichtigungen und führt diese durch
- Er kümmert sich auf Wunsch auch um den Kaufvertragsentwurf, einen Notar und den Beurkundungstermin
- Gute Chancen auf die Erzielung eines angemessenen Verkaufspreises, da Makler die Marktsituation besser als Laien einschätzen können.
- Kürzere Vermarktungsdauer, da Makler in der Regel aufgrund ihrer Interessentenkartei mehr potenzielle Käufer erreichen als Hauseigentümer.
Nachteile:
- Es gibt schwarze Schafe auf dem Markt, die ihr Geld nicht wert sind. Daher ist es wichtige, bei der Auswahl eines geeigneten Maklers auf Aspekte wie zum Beispiel die Mitgliedschaft in einem Immobilienverband oder die Qualifikation zu achten. Auch Empfehlungen aus dem Bekanntenkreis können dazu beitragen, einen seriösen Makler zu finden.
- Ein Makler bietet seine Dienstleistung nicht umsonst an, es wird also Maklercourtage fällig. Das ist für Hausverkäufer in Regionen wie Hamburg oder Berlin, in denen bislang allein der Käufer die Courtage zahlt, ungewohnt, denn sie müssten seit Inkrafttreten der Neuregelung zur Maklercourtage am 23. Dezember 2020 noch an den Gedanken gewöhnen, für die von ihnen beauftragte Dienstleistung zu zahlen. Doch angesichts der Tatsache, dass mit einem falsch kalkulierten Verkaufspreis schlimmstenfalls viel Geld verschenkt wird, sollte die Maklercourtage eher als sinnvolle denn als überflüssige Ausgabe betrachtet werden.
Wie läuft der Hausverkauf ab?
Beim Hausverkauf kommen eine Menge wichtige Themen auf die Eigentümer zu. Dabei zahlt es sich aus, wenn sie den Ablauf kennen, denn das ermöglich eine optimale Vorbereitung. Der Ablauf im Überblick:
- Schritt 1: Bestandsaufnahme – den Zustand des Hauses erfassen
Wie gut ist das Haus eigentlich in Schuss? Wo besteht Sanierungsbedarf? Welche Besonderheiten weist es auf? Solche Aspekte gilt es, als erstes zu klären – sei es mit oder ohne Makler, der dann bei der Bestandsaufnahme anwesend ist. - Schritt 2: Zusammenstellen der Verkaufsunterlagen
Als nächstes geht es darum, die für den Hausverkauf erforderlichen Unterlagen zusammenzutragen (mehr dazu unter Punkt 6). Dazu gehören beispielsweise Baupläne, Grundrisse und Unterlagen zur Heizungsanlage.
Wichtig zu wissen: Beim Hausverkauf ist ein gültiger Energieausweis erforderlich. Mitunter liegt das Dokument bereits vor, ist aber mittlerweile nicht mehr gültig. Daher sollte frühzeitig geprüft werden, ob ein neuer Ausweis beantragt werden muss. - Schritt 3: Wertermittlung
Für die Wertermittlung gibt es zwei Möglichkeiten: Wer sich dies zutraut, kann sich anhand von Marktberichten und in der regionalen Presse einen Überblick über die Marktlage vor Ort verschaffen, um eine ungefähre Vorstellung vom möglichen Verkaufspreis zu erhalten. Oder es wird ein Profi ins Boot geholt, der ein Wertgutachten anfertigt. Dies kann ein Immobiliensachverständiger sein. Wer einen Immobilienmakler in Erwägung zieht, kann auch diesen mit der Wertermittlung beauftragen. Dieser Service ist üblicherweise kostenlos.
Tipp:
Sie denken über den Hausverkauf nach und möchten schon einmal eine Einschätzung zum möglichen Verkaufspreis? Mit unserer Online-Wertermittlung erhalten Sie mit nur wenigen Klicks eine erste Einschätzung – kostenlos und unverbindlich.
- Schritt 4: Den Hausverkauf vorbereiten
Wie unter Punkt 3 erwähnt, spricht durchaus einiges für den Hausverkauf ohne Makler. Wer dies vorhat, muss nun Fotos vom Objekt machen und anhand der zusammengetragenen Unterlagen ein Exposé anfertigen. Dann gilt es zu klären, wie die Vermarktung erfolgen soll. In der Regel bietet sich dafür ein Inserat auf einem der großen Immobilienportale an. Wer sich um all das nicht kümmern möchte, sollte einen Makler beauftragen, der diese Aufgaben übernimmt. Dabei empfiehlt es sich, auf ein Maklerbüro zu setzen, das vor Ort tätig ist und den regionalen Markt gut kennt. - Schritt 5: Haus und Garten herrichten
Ob Hausverkauf mit Makler oder ohne: In jedem Fall ist es wichtig, das Haus möglichst ansprechend herzurichten. Das bedeutet: Die Außenflächen sollten auf Vordermann gebracht werden, um einen positiven ersten Eindruck vom Grundstück zu vermitteln. Dafür bietet es sich an, beispielsweise Hecken zu schneiden und Unkraut auf der Hauseinfahrt zu beseitigen. Das Haus selbst sollte aufgeräumt und ordentlich hergerichtet werden, sobald die ersten Besichtigungen anstehen.
Tipp:
Mitunter kann es sinnvoll sein, eine Firma für „Home Staging“ damit zu beauftragen, das Haus optimal in Szene zu setzen. Solche Firmen sind darauf spezialisiert, Räume gekonnt einzurichten.
- Schritt 6: Besichtigungen Wer einen Makler beauftragt hat, muss sich um die Besichtigungstermine nicht weiter kümmern, ansonsten gilt es jetzt, die Termine zu koordinieren und dann vor Ort zu sein. Zudem sollte das Haus vor Besichtigungen stets noch einmal aufgeräumt werden.
- Schritt 7: Verhandeln mit den Käufern Hat sich ein Käufer für das Haus gefunden, gilt es, sich auf den Verkaufspreis zu einigen und den Kaufvertrag vorzubereiten. Hierbei unterstützen Makler die Verkäufer ebenso wie bei der Abklärung der Bonität der Käufer. Zudem organisieren sie auch die Beurkundung des Verkaufs beim Notar. Wer keinen Makler beauftragt hat, muss diese Aufgaben selbst übernehmen. Die Wahl des Notars obliegt jedoch dem Käufer, hier müssen Hauseigentümer nicht automatisch aktiv werden. Sie können jedoch einen Notar vorschlagen.
- Schritt 8: Übergabe vorbereiten Damit die Übergabe reibungslos erfolgen kann, sind vielfach einige Vorbereitungen erforderlich. So muss das Haus in der Regel komplett geräumt werden. Davon ausgenommen sind Einrichtungsgegenstände, die der Käufer mit erworben hat. Das kann beispielsweise die Einbauküche sein. Wichtig bei der Übergabe: Das Haus muss gemäß § 433 BGB frei von Sach- und Rechtsmängeln sein. Es muss daher so vorbereitet werden, wie es im Kaufvertrag vereinbart wurde.
- Schritt 9: Übergabe Bei der Schlüsselübergabe erhält der Käufer die für das Haus wichtigen Unterlagen wie zum Beispiel den Energieausweis, Baupläne und Unterlagen zur Haustechnik. Zudem wird auch ein Übergabeprotokoll erstellt. Wer einen Makler beauftragt hat, wird auch hierbei unterstützt. Wichtig bei der Übergabe: Sie sollte erst erfolgen, wenn der Käufer den Kaufpreis vollständig bezahlt hat.
Haus verkaufen – die sieben wichtigsten Tipps
Ein Hausverkauf ist eine Angelegenheit, bei der viele unterschiedliche Aspekte berücksichtigt werden müssen. Die sieben wichtigsten Tipps für einen reibungslosen Ablauf im Überblick:
- Tipp 1: Rechtzeitig anfangen, den Hausverkauf vorzubereiten
Einfach mal spontan entscheiden, das Haus zu verkaufen – das ist keine gute Idee. Denn der Verkauf sollte mit Bedacht vorbereitet werden, um teure Fehler zu vermeiden. Daher gilt es zunächst, die Situation zu analysieren: Ist das Haus beispielsweise vermietet und gibt es Möglichkeiten, sich mit dem Mieter über den Auszug zu einigen? Was ist mit der Spekulationsfrist – läuft sie noch oder ist der Verkauf des Hauses steuerfrei möglich? Solche für den Verkaufserfolg äußerst wichtigen Fragen sollten im Vorfeld geklärt werden, bevor es mit dem Hausverkauf losgeht. - Tipp 2: Vor dem Verkaufsstart: Ehrliche Bestandsaufnahme
Viele Hauseigentümer beurteilen ihr Haus eher zu optimistisch, da es ihnen oftmals nicht gelingt, eine neutrale Position einzunehmen. Das gilt erst recht, wenn individuelle Wohnwünsche umgesetzt wurden, die nicht jedermanns Sache sind – etwa ein Bad in ungewöhnlicher Farbe. Daher ist es wichtig, das Haus aus der Perspektive potenzieller Käufer zu beurteilen, wenn es um die Ermittlung eines realistischen Werts der Immobilie geht. Das gilt umso mehr, wenn der Hausverkauf von privat erfolgen soll. Denn ansonsten droht die Gefahr, die Verkaufsaussichten zu optimistisch einzuschätzen, was die Vermarktungsdauer und den Verkaufspreis angeht. - Tipp 3: Den Verkaufspreis realistisch einschätzen
Wird der Verkaufspreis nicht realistisch angesetzt, laufen Hauseigentümer Gefahr, ihr Haus unter Wert zu verkaufen – oder sie handeln sich eine unnötig lange Vermarktungsdauer mit hohem Preisabschlag ein, falls sie den Verkaufspreis zu hoch veranschlagt haben. Daher ist diese Frage von zentraler Bedeutung für einen erfolgreichen Hausverkauf – und es empfiehlt sich vor allem für wenig mit dem Immobilienmarkt vertraute Immobilieneigentümer, einen kompetenten Makler zu beauftragen. Denn Makler kennen den Markt und können den Marktwert entsprechend realistisch einschätzen. - Tipp 4: Frühzeitig alle Unterlagen zusammenstellen
Rund um den Hausverkauf fallen möglicherweise noch einige zeitaufwändige Arbeiten an. Zudem kann es mit Glück sehr schnell gehen, dass sich ein Käufer findet. Daher ist es sinnvoll, sich schon einmal um die erforderlichen Unterlagen zu kümmern (mehr dazu unter Punkt 6). - Tipp 5: Ausreichend Zeit einplanen
Ob Hausverkauf mit oder ohne Makler: Der Verkauf kostet Zeit – sei es, weil sich Hauseigentümer für den Verkauf von privat entscheiden oder weil noch einige Vorbereitungen für die Besichtigungen wie zum Bespiel Gartenarbeiten erforderlich sind. Daher ist es ratsam, den Zeitfaktor nicht zu unterschätzen und lieber mehr als zu wenig zeit für den Verkauf einzukalkulieren. Das ist besonders wichtig, wenn der Verkaufserlös bereits für eine andere Investition vorgesehen ist – etwa den Bau eines individuell geplanten Eigenheims. - Tipp 6: Fachleute ins Boot holen, Aufwand reduzieren
Rund um den Hausverkauf gibt es vieles zu erledigen, was manche Hauseigentümer fachlich und zeitlich überfordert. So kennt sich nicht jeder routiniert mit dem Thema Spekulationssteuer aus – dann ist ein Steuerberater gefragt. Oder es stellt sich die Frage, wie ein leerstehendes Haus optimal präsentiert werden kann. Dann ist es empfehlenswert, eine Firma für Home Staging zu kontaktieren. - Tipp 7: Sorgfältige Auswahl des Maklers
Wer den Hausverkauf lieber mit einem Profi durchführen will, sollte vorab sorgfältig prüfen, welcher Immobilienmakler hierfür infrage kommt und die Entscheidung nicht überstürzen. Denn leider gibt es vereinzelt schwarze Schafe am Markt. Diese gilt es zu umgehen. Empfehlenswert ist es dabei, einen Makler mit solider Ausbildung und regionaler Expertise zu wählen, der den Markt in- und auswendig kennt und beispielsweise Mitglied im Immobilienverband IVD ist.
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Hausverkauf: Welche Unterlagen werden benötigt?
Beim Hausverkauf werden diverse Unterlagen benötigt – und das aus gleich zwei Gründen: So liefern sie zum einen wichtige Informationen für das Erstellen einer aussagekräftigen Verkaufsanzeige. Zum anderen sind sie auch für den Käufer überaus hilfreich – und teils ist die Herausgabe von Unterlagen sogar gesetzlich vorgeschrieben. Die wichtigsten Unterlagen beim Hausverkauf im Überblick:
- Grundbuchauszug (erhältlich beim zuständigen Amtsgericht)
- Auszug aus der Flurkarte (erhältlich beim zuständigen Katasteramt)
- Wohnflächenberechnung
- Bauunterlagen (Baugenehmigung, Bauplan, Bauzeichnungen, Grundrisse, Ansichten etc.)
- Nach größeren Umbauten: Unterlagen zu statischen Berechnungen
- Rechnungen zu größeren Sanierungsmaßnahmen
- Versicherungsschein zur Wohngebäudeversicherung
- Energieausweis (dieser muss dem Käufer spätestens eine Woche nach der notariellen Beurkundung übergeben werden)
- Unterlagen rund um die Haustechnik – Wartungsberichte zum Heizkessel etc.
- Bei Übergabe an den Käufer: Übergabeprotokoll
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Wir haben eine Vorlage für das Übergabeprotokoll für Sie vorbereitet. Zum kostenlosen PDF-Download gelangen Sie hier.
Hausverkauf – die wichtigsten Fragen auf einem Blick
Worauf ist beim Hausverkauf besonders zu achten? Die wichtigsten Fragen zum Thema Hausverkauf noch einmal zusammengefasst im Kurz-Überblick:
Der Hausverkauf eine Entscheidung, die in der Regel nicht leicht fällt. Zudem geht es um viel Geld. Eine sorgfältige Vorbereitung und Abwicklung ist daher enorm wichtig. Ein versierter Makler unterstützt Hauseigentümer bei allen Schritten bis zur Schlüsselübergabe (Details unter Punkt 4).
Für den Hausverkauf sind folgende Unterlagen hilfreich/erforderlich (Details unter Punkt 6):
- Grundbuchauszug
- Auszug aus der Flurkarte
- Wohnflächenberechnung
- Bauunterlagen inklusive Unterlagen zu Sanierungen (Baupläne, Bauzeichnungen, Grundrisse, Ansichten etc.)
- Rechnungen zu größeren Sanierungsmaßnahmen
- Energieausweis
- Versicherungsschein zur Wohngebäudeversicherung
- Übergabeprotokoll (wird erst bei Übergabe ausgefüllt)
- Unterlagen zur Haustechnik
Der Immobilienwert ergibt sich aus verschiedenen Lagefaktoren in Bezug auf das Grundstück, den Zustand des Hauses und der Marktsituation vor Ort. Da Hauseigentümer bei der Einschätzung des Immobilienwerts vielfach falsch liegen, ist es sinnvoll, einen Experten mit der Wertermittlung zu beauftragen. Das kann ein Immobilien-Sachverständiger auch ein Makler sein. Wird dieser mit dem Verkauf beauftragt, ist die Wertermittlung üblicherweise kostenlos.
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Die Kosten für Kaufvertrag, Notar und Grundbucheintrag übernimmt der Käufer, der Verkäufer kommt mit ihm gemeinsam für den Makler auf, falls der Verkauf nicht in Eigenregie durchgeführt wird. Weitere mögliche Kosten fallen gegebenenfalls für Renovierungsarbeiten, Gartenarbeiten, für das Erstellen eines (aktuellen) Energieausweises, für das Home Staging (mehr dazu unter Punkt 4) oder die Entrümpelung des Hauses an.
Im Schnitt sollten für den Verkauf rund sechs bis zwölf Monate eingeplant werden. Ob der Hausverkauf deutlich schneller über die Bühne geht oder sich länger hinzieht, hängt auch davon ab, wie schnell der Verkauf starten kann. So dauert es beispielsweise länger, wenn erst noch einige Renovierungsarbeiten durchgeführt werden – oder das Haus von oben bis unten entrümpelt werden muss.
Spekulationssteuer auf den Verkaufsgewinn wird nur fällig, wenn der Hausverkauf vor Ablauf der Spekulationsfrist erfolgt. Diese beträgt bei Vermietung zehn Jahre, sofern das Haus im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren nicht selbst genutzt wurde. Wurde das Haus durchweg selbst genutzt, ist der Verkauf jederzeit steuerfrei möglich (Details unter Punkt 2).
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